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17 de Outubro de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
3ª Câmara Cível
Publicação
28/06/2021
Julgamento
24 de Junho de 2021
Relator
Des. Dorival Renato Pavan
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-MS_AC_00068106620098120001_419ef.pdf
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Inteiro Teor

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

23 de junho de 2021

3ª Câmara Cível

Apelação Cível - Nº 0006810-66.2009.8.12.0001 - Campo Grande

Relator – Exmo. Sr. Des. Dorival Renato Pavan

Apelante : Maurício de Barros Vaz

Advogado : Evaldo Rodrigues Higa (OAB: 12110/MS)

Advogado : Silvano Gomes Oliva (OAB: 10078B/MS)

Advogado : Danilo Nunes Durães (OAB: 15517/MS)

Apelado : Tatsuo Hayoshi

Advogada : Renata Gonçalves Pimentel (OAB: 11980/MS)

Advogado : Fábio Pinto de Figueiredo (OAB: 16943B/MS)

Advogado : Eva Maria de Araújo (OAB: 15266/MS)

Apelada : Maria Aparecida Prado Hayoshi

Advogada : Renata Gonçalves Pimentel (OAB: 11980/MS)

Advogado : Fábio Pinto de Figueiredo (OAB: 16943B/MS)

Advogado : Eva Maria de Araújo (OAB: 15266/MS)

EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO EX VENDITO – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES – REJEITADA –

Se é possível extrair as razões de fato e de direito do recurso de apelação com as quais o recorrente pretende obter a modificação do julgado, não ocorre ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.

DIREITO CIVIL - COMPRA E VENDA DE FAZENDA – ALEGAÇÃO DE EXCESSO DA ÁREA VENDIDA E PEDIDO DE DEVOLUÇÃO OU DE COMPLEMENTAÇÃO DO PREÇO COM BASE NO § 2º DO ART. 500 DO CÓDIGO CIVIL – COMPROVAÇÃO DE QUE O VENDEDOR NÃO IGNORAVA A MEDIDA EXATA DA ÁREA VENDIDA, MAS QUE TINHA CIÊNCIA INEQUÍVOCA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONSTATADA – RECURSO IMPROVIDO.

Se o vendedor não demonstra que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, mas, ao contrário, fica demonstrado que sabia do excedente, parte que inclusive foi englobada na compra e venda da fazenda com ciência inequívoca sua, outorgando a escritura pública e definitiva quando já era possível aferir o excesso de área dentro do todo vendido, julga-se improcedente o pedido de devolução ou complementação de preço feito com base no § 2º do art. 500 do Código Civil, que não tem aplicação ao caso concreto.

A alteração da verdade dos fatos com o objetivo de enriquecer-se ilicitamente configura conduta expressamente condenada pelo Código de Processo Civil nos incisos II e III do art. 81, dando azo à condenação da parte ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os juízes da 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça, na conformidade da ata de julgamentos, Por unanimidade, negaram provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Campo Grande, 23 de junho de 2021.

Des. Dorival Renato Pavan - Relator

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

R E L A T Ó R I O

O Sr. Des. Dorival Renato Pavan.

Trata-se de apelação interposta às f. 625/638 por MAURÍCIO DE BARROS VAZ, insurgindo-se contra a sentença de f. 615/621, proferida pela juíza da 7ª vara cível de Campo Grande MS, Dra. Gabriela Müller Junqueira, que em ação ex vendito que move em face de TATSU HAYOSHI e MARIA APARECIDA PRADO HAYOSHI julgou improcedente o pedido inicial.

Em suma, afirma que a venda foi feita na condição ad mensuram (preço determinado pela quantidade de hectare), de modo que, constatada área excedente àquela indicada no contrato, aplica-se a regra do art. 500, § 2º, do Código Civil; ademais, que, ao contrário da conclusão da sentença, ele (apelante) tinha motivos para ignorar a exata medida da área em razão: (i) das condições naturais da região (Pantanal), onde boa parte é alagada; (ii) da grande extensão da área; e (iii) do fato de que a última medição havia sido realizada há décadas, sem equipamentos de previsão que permitissem o conhecimento exato da extensão da propriedade, o que só foi possível após o estudo topográfico encomendado pelos próprios apelados para fins de remembramento e de georreferenciamento, ao final do qual se verificou o excesso de 739,1854 hectares ; que tais fatos foram corroborados pelas testemunhas ouvidas nos autos.

Ressalta que a sentença afrontou o previsto no § 2º do art. 500 do Código Civil, pois demonstrou que ignorava a medida exata da área vendida e comprovou o excesso, de modo que deve ser acolhido o pedido de devolução ou de complementação do preço.

Defende, por fim, que não agiu em litigância de má-fé, de sorte a ser afastada a multa aplicada na sentença.

Contrarrazões às f. 643/651.

À f. 660, os apelados manifestaram oposição ao julgamento virtual. Às f. 663/664, o apelante manifestou-se sobre a preliminar de não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade arguida nas contrarrazões.

É o relatório.

V O T O

O Sr. Des. Dorival Renato Pavan. (Relator)

Trata-se de apelação interposta às f. 625/638 por MAURÍCIO DE BARROS VAZ, insurgindo-se contra a sentença de f. 615/621, proferida pela juíza da 7ª vara cível de Campo Grande MS, Dra. Gabriela Müller Junqueira, que em ação ex vendito que move em face de TATSU HAYOSHI e MARIA APARECIDA PRADO HAYOSHI julgou improcedente o pedido inicial.

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

à análise

2.

Preliminar suscitada em contrarrazões.

Ofensa ao princípio da dialeticidade.

Examinando as razões deduzidas no recurso, não verifico malferimento aos requisitos do artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil, porquanto o apelante apontou os motivos de seu inconformismo em face da sentença, de modo que não ocorrente a ofensa ao indigitado princípio.

Afasto, portanto, o óbice suscitado, sendo desnecessário maiores comentários a respeito, eis que latente que não existe ofensa ao princípio mencionado. A apelação tratou adequadamente da matéria e atacou os pontos centrais da sentença, ensejando, inclusive, adequada resposta, também, nas contrarrazões ao recurso.

Rejeito a preliminar.

3.

Infere-se dos autos que, em 07/05/2003 , as partes celebraram Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, que teve objeto os imóveis rurais de matrícula nº 14.795 (3.601 hectares) , matrícula 14.927 (9.739 hectares) , matrícula 14.805 ( 2.892 hectares, 41 ares e 95 centíares ) e matrícula 4.572 ( 3.000 hectares ), todas registrados no Livro 2, Ficha 01, do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Corumbá/MS, totalizando 19.231 hectares, 41 ares e 95 centiares, pelo preço inicial de R$ 5.500.000,00 (cinco milhões e quinhentos mil reais).

Após, tendo em vista o inadimplemento da última parcela, foi ajuizada pelo vendedor a ação de rescisão contratual nº. 001.05.121364, na qual as partes celebraram acordo e a compra e venda foi concluída com a quitação do preço integral em 26/02/2008.

No entanto, ao tomar ciência da conclusão do estudo topográfico encomendado pelos compradores e da existência de diferenças entre as metragens registradas nas matrículas e as efetivamente existentes nos imóveis rurais vendidos, o vendedor, em 19/12/2008, ajuizou a presente Ação Ex Vendito apontando, em síntese, o excesso de 739,1854 hectares e seu direito de reavê-la ou, então, de obter a complementação do preço, na ordem de R$ 750,00/ha, totalizando o valor de R$ 554.389,05.

Foram juntadas contestação às f. 303/318 e impugnação às f. 332/341, bem como proferida decisão para rejeitar as preliminares de coisa julgada e decadência, mantida em sede de agravo de instrumento nº. 1407333-18.2017.8.12.0000.

Após saneamento do processo, foi feita perícia atribuindo o valor de R$ 205,138 ao hectare na época da celebração do contrato (maio/2003), com a qual as partes manifestaram concordância (f. 201 e f. 503/506).

Na sequência, foram ouvidas testemunhas em audiência (f. 536/538), apresentadas alegações finais e proferida sentença de improcedência.

Pois bem.

Com efeito, o autor não comprovou que tinha motivos para ignorar a medida exata da área na época da venda, de modo a não restar não preenchida a condição do § 2º do art. 500 do Código Civil, verbis:

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"Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso."

No ponto, observada a clareza e a percuciência da bem lançada sentença, para não incidir em redundância, mantenho-a por seus próprios fundamentos 1 , razão por que a transcrevo a seguir para também embasar este julgado, verbis:

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Com efeito, as alegações deduzidas pelo autor/apelante no recurso não são capazes de infirmar a conclusão da sentença.

Primeiro, porque a compra e venda tomou por base 20.000 hectares , e não o s 19.231 hectares constantes das matrículas, o que já abrange, seguramente, o excesso perseguido pelo apelante.

Veja-se que o contrato foi celebrado fazendo expressa menção ao número das respectivas matrículas que integravam a totalidade da área a ser alienada, fazendo as partes constar naquela ocasião, expressamente , que (fls. 18):

A somatória das áreas das referidas escrituras, destaca-se acima, totalizou 19.231 hectares, 41 ares e 95 centiares , e o preço convencionado foi (fls. 19):

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A prova dos autos, todavia, como destacado pelo douto juízo sentenciante, evidencia que apesar da descrição das matrículas no compromisso de compra e venda, impossível ignorar que o autor sabia que os imóveis alienados tinha área maior, tanto por isso que foi alienado como sendo de 20.000 hectares.

O contrato foi assinado na data de 07.03.2003 (fls. 24).

Afere-se do contrato que as diversas áreas alienadas e que formam o todo são referentes às matrículas 14.795, 14.927, 14.805 e 4.572, como constante às fls. 16/26.

Pela prova dos autos, constata-se que houve a outorga da escritura pública e definitiva na data de 15.04.2004.

Anteriormente à essa escritura, em data de 21.11.2003 foi aberta a matrícula nº 24.801 , com a área medida de 19.970,6049 hectares e área titulada de 19.231,4196 hectares, CONTENDO UM EXCESSO DE 739,1854 hectares, tal como expressamente indicado na referida matrícula, cuja cópia se encontra anexada às fls. 28:

Como se vê, desde 21.11.2003 , assim, constava que foram remembradas em uma só matrícula, sob nº 24.801, em 21 de novembro de 2003 , os imóveis que constaram do contrato de compra e venda, delineados pelas matrículas 4.572, 14.927, 14.805 e 14.795, ou seja, as mesmas descritas no referido contrato de compra e venda, que continha, na realidade, a área medida de 19.970,6048 hectares, com um excesso de 793.1854 hectares .

Todavia, a escritura de venda e compra foi celebrada em data de 15.04.2004 , QUANDO JÁ CONSTAVA DA MATRÍCULA, desde 21.11.2003, que o imóvel tinha esse excesso de 739,1854 hectares , constando do registro público , razão

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pela qual cai por terra o argumento dos autores de que não teriam conhecimento do referido excesso, mas mesmo assim a escritura foi outorgada, sem qualquer irresignação por parte dos alienantes, autoras da presente ação.

Por outras palavras: na data da escritura pública de compra e venda, 15.04.2004, já estava inscrito no registro de imóveis que a área vendida não tinha 19.232,4196 hectares , mas sim 19.970,6049 hectares, CONTENDO UM EXCESSO DE 739,1854 HECTARES.

Mesmo assim, mesmo diante desse fato, os autores assinaram a escritura pública de compra e venda NÃO DOS 19.232,4196 hectares , mas sim de 19.970,6049 hectares, que serviu de base para a transferência de direito da titularidade do domínio do mesmo imóvel , consolidadas as diversas matrículas anteriores.

Veja-se os termos da escritura, anexada às fls. 157/162:

Os desmembramentos posteriores, já sob o domínio dos novos titulares do domínio, são irrelevantes para o deslinde da causa.

Relevante a anotação, outrossim, de um aspecto fundamental, qual seja, o de que, a despeito da anterior outorga da escritura, em agosto de 2.015 os autores propuseram ação de rescisão contratual em desfavor dos compradores, tendo em vista o fato de que a última parcela do preço convencionado no contrato, de R$ 1.500.000,00, com vencimento previsto para 07.05.2005 , não foi pago em sua integralidade, restando um saldo de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) fls. 70/80 destes autos, em que pediram a rescisão do contrato de compra e venda , a despeito da outorga anterior da escritura pública e definitiva, como acima demonstrado.

Referida ação de rescisão de contrato processada sob nº 001.05.121349, que tramitou perante a 7a. Vara Cível da comarca de Campo Grande, no bojo da qual as partes celebraram um acordo , noticiado na petição de fls. 63/68 destes autos, na data de 16.05.2007, pelo qual os réus adquirentes reconheceram que deviam ainda aos alienantes a quantia de R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais), convencionada para ser paga em cinco parcelas fixas, nas datas e valores previstos na cláusula "2" da referida composição amigável (fls. 65/66). Uma vez ocorrido o pagamento desse saldo, os autores expressamente ali mencionaram que "com o pagamento do valor integral, os autores darão quitação plena, geral e total do preço descrito no contrato particular original, contido às fls. 14-22 destes [daqueles] autos" (fls. 66).

Confira-se:

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Rememore-se que esse acordo foi celebrado em data de 16.03.2007 (fls. 67) e a despeito de constar na matrícula a área do imóvel maior do que a alienada, os autores não opuseram qualquer irresignação quanto à pretensão de recebimento de valor maior do que o constante desse acordo, ratificando o contrato de compra e venda em sua integralidade.

Cópia integral daquele processo se encontra anexada a estes autos às fls. 69/312 em que se nota que a única reclamação dos autores vendedores, então, já com a escritura outorgada e levada a registro em cartório , era quanto ao não recebimento integral do preço da última parcela, de R$ 1.500.000,00, da qual teria sido pago o valor de R$ 1.100.000,00, restando R$ 400.000,00 para serem adimplidos, motivo do pedido de rescisão contratual.

Nenhuma reclamação houve naquela oportunidade quanto à alegação de excesso de área, como agora fizeram na presente ação. Muito menos se opôs, agora com a participação da esposa, via mandatário, à outorga da escritura em que área já estava definida como sendo maior do que aquela constante originariamente das matrículas dos imóveis alienados.

Ora, mesmo àquela altura, quando da outorga da escritura, o estudo topográfico já havia sido realizado e o excedente de 739,1854 constou expressamente na Escritura Pública assinada pelo autor, por meio de seu procurador regularmente constituído, como se viu dos documentos constantes dos autos, acima indicados.

As diversas matrículas que compunham a totalidade do imóvel alienado, como se viu acima, totalizavam 19.231 hectares, 41 ares e 95 centiares.

No entanto, quando da assinatura da escritura observa-se que a venda teria se dado - e se deu - sobre uma área de terras com 19.970,6049 hectare s, e não de 19.231 hectares, donde se vê a incorporação do acréscimo na venda e no preço convencionado, mostrando-se inequívoca a ciência do autor, que não só sabia do excedente, como concordou que fizesse parte do negócio, não opondo esse fato para condicionar a outorga da escritura, então, ao recebimento de suposta diferença de preço.

A diferença entre o que consta da matrícula e a área que foi ao final

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escriturada, dentro dos limites das mesmas matrículas é de 739,1854 hectares, EXATAMENTE a mesma quantia reclamada na inicial .

Induvidoso o conhecimento do autor, portanto, antes de ultimar a venda, com a assinatura da escritura de venda e compra, pelo mesmo preço antes convencionado, da existência do excedente e mesmo assim outorgou a escritura sem qualquer oposição de sua parte, donde não ser aplicável o artigo 500, § 2º, do Código Civil.

Referido dispositivo legal assim estabelece:

"Art. 500. .............................................................

§ 2º. Se em vez de falta houver excesso , e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, complementar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso"

Segundo a doutrina do prof. NELSON ROSENVALD 2 :

"Nos termos do art. 500, § 2º, do CC, se a diferença entre a medida originária e a medição realizada posteriormente indicar que a área do terreno excede a área contratada, e restando demonstrado que o equívoco decorreu de ignorância sobre o tamanho real do terreno, o comprador poderá por complementar o preço ou devolver o excesso".

Diferente não é o entendimento de FABRÍCIO ZAMPROGNA MATIELLO 3 :

"§ 2º. Sendo constatada a existência de diferença a maior entre a extensão mencionada na escritura e aquela efetivamente apurada, o vendedor somente terá direito de reclamar o complemento do preço ou a devolução do excesso do território caso faça prova no sentido de que TINHA MOTIVOS PARA IGNORAR A EXATA MEDIDA DA ÁREA NEGOCIADA".

A prova encartada aos autos, antes destacada, evidencia, a mais não poder, que o vendedor não tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, considerados os elementos probatórios acima coligidos. Mesmo constando previamente da matrícula do imóvel a área exata maior do que a constante das matrículas anteriores, o autor assinou a escritura pública de compra e venda onde a área maior do que a constante nas matrículas originárias estava destacada na matrícula aberta, constando o próprio excesso agora alegado como "desconhecido". Na própria escritura assinada pelo alienante, como se viu, não constou que estava transferindo o domínio de 19.231 hectares, 41 ares e 95 centiares, mas sim de 19.970,6049 hectares, com o excesso de 739,1854 hectares, que era a área efetivamente existente no imóvel. Nenhum engano justificável pode ser por ele aqui invocado.

Além disso, ainda assim formulou depois acordo em ação rescisão

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contratual e nada reclamou a tal respeito, exigindo, apenas, o pagamento do preço faltante, ratificando em todos os seus termos o contrato de compra e venda anteriormente assinado.

Além disso, pelo contrato, constata-se que o autor já era conhecedor de eventual excesso, porque embora tenha o contrato descrito as matrículas (com menção às respectivas áreas então registradas), a prova testemunhal indicou que essa venda se daria por 20.000 hectares , como se viu da transcrição dos depoimentos das testemunhas constantes da r. Sentença acima reproduzidos em que se constata que "o valor negociado abrangia o perímetro total da fazenda e não por matrícula ou hectare, bem assim q ue a medida de 20.000 hectares foi passada para o depoente ( Geraldo Gomes da Silva Filho, corretor responsável pela venda e procurador constituído pelos autores para outorgar a escritura de compra e venda, fls. 139-141 ) pelo vendedor (fls. 538).

A negociação se deu, assim, pelos 20.000 hectares e o preço pago foi sobre essa quantidade de terras, apesar de as matrículas, até então, constar área menor.

Geraldo Gomes da Silva Filho foi o procurador do autor e sua esposa no ato de outorga da escritura pública de fls. 157/162, conforme instrumento de mandato juntado às fls. 163/164 e substabelecimento de fls. 165:

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Ou seja, o próprio autor repassou ao corretor de imóveis que foi seu procurador no ato de outorga da escritura pública - que a área vendida não era o constante das matrículas, mas uma área de 20.000 hectares, que era o todo da fazenda ! E com o pagamento do preço convencionado, em 07.05.2004, autorizou a baixa da hipoteca incidente sobre a matrícula (documentos de fls. 142, 144 e 150).

Ainda sobre a escritura pública, o autor não impugnou os elementos nela contidos primeiro grau, tampouco em sede de recurso, concluindo-se disso a autenticidade do documento.

Se da escritura de compra e venda (fls. 157/162) consta que a área alienada era de 19,970,6049 hectares, já englobado o excesso constatada anteriormente a esse ato, como pode o autor alegar que ignorava o excesso existente? Não seria o caso de, nessa oportunidade, recusar-se a assinar a escritura e exigir o pagamento da diferença , invocando naquela oportunidade o artigo 500, § 2º, do CC, se fosse séria sua ignorância sobre esse fato?

Feitas essas considerações, é induvidoso que o autor não ignorava a medida exata da área na época da venda, mas que sabia e concordou com a transmissão incluindo o excedente encima do qual pretende agora auferir vantagem econômica indevida.

Posto isso, mantenho a r. sentença de improcedência, uma vez que não verificada a condição prevista no § 2º do art. 500 do CC.

4.

Litigância por má-fé.

Por fim, o autor/apelante pede o afastamento da condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé de 5% (vinte por cento) sobre o valor atualizada da causa.

Razão não lhe assiste.

É, pois, evidente que o autor alterou a verdade dos fatos no processo na tentativa de gerar o convencimento de que não sabia do excesso verificado no estudo topográfico quando, na verdade, sua ciência apresentou-se flagrante.

Trata-se de conduta rechaçada pelo Código de Processo Civil, que a estampa no art. 80, inciso II:

Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que:

I - deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;

II - alterar a verdade dos fatos;

III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal;

IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo;

V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;

VI - provocar incidente manifestamente infundado;

VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.

Ora, o autor alterou deliberadamente a verdade dos fatos com o objetivo de enriquecer-se ilicitamente, o que merece reprimenda por parte do Poder

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Judiciário mediante a aplicação da multa por litigância de má-fé, nos moldes do art. 81 4 do CPC.

Posto isso, mantém-se a condenação do apelante ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

5.

Dispositivo.

Ante o exposto, conheço da presente apelação de MAURÍCIO DE BARROS VAZ e lhe nego provimento , mantendo in totum a r. Sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios em sede recursal em 5% (cinco por cento) sobre o quantitativo constante da r. Sentença (que foi de 10% sobre o valor atualizado da causa) e a ali serem acrescidos, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

D E C I S Ã O

Como consta na ata, a decisão foi a seguinte:

POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

Presidência do Exmo. Sr. Des. Dorival Renato Pavan

Relator, o Exmo. Sr. Des. Dorival Renato Pavan.

Tomaram parte no julgamento os Exmos. Srs. Des. Dorival Renato Pavan, Des. Amaury da Silva Kuklinski e Des. Odemilson Roberto Castro Fassa.

Campo Grande, 23 de junho de 2021.

GD

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