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21 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
2ª Câmara Cível
Publicação
22/09/2021
Julgamento
20 de Setembro de 2021
Relator
Des. Eduardo Machado Rocha
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-MS_AC_08000095120178120024_3f00a.pdf
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Inteiro Teor

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

2ª Câmara Cível

Apelação Cível - Nº 0800009-51.2017.8.12.0024 - Aparecida do Taboado

Relator (a) – Exmo (a). Sr (a). Des. Eduardo Machado Rocha

Apelante : Administrabem Participações Ltda.

Advogado : Sidarta Staciarini Rocha (OAB: 20630/GO)

Apelada : Irma Severiana Rocca

Advogado : Wylson da Silva Mendonça (OAB: 15820/MS)

EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - AFASTADA - MÉRITO - COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DESDE QUE PREVISTA NO CONTRATO – TEMA N. 938 DO STJ - RETENÇÃO DE IPTU, TAXAS E TRIBUTOS -DESCABIDA - TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – IMÓVEL NÃO EDIFICADO – PARCELAMENTO DO VALOR A SER RESTITUÍDO – IMPOSSIBILIDADE -RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há que se falar em ilegitimidade passiva quando ao montante pago a título de comissão de corretagem, uma vez que o pagamento da verba e seu beneficiário estavam previstos no contrato de compra e venda firmado entre as partes e decorrem do referido negócio jurídico.

Conforme Tema n. 938 do Superior Tribunal de Justiça, é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Com a rescisão contratual e retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio do vendedor, tratando-se o IPTU de tributo de natureza propter rem, de modo que não há falar em retenção de valores, até por que inexiste provas de que efetivamente havia qualquer débito em aberto.

Apesar de a taxa de fruição estar prevista contratualmente, em se tratando de imóvel não edificado, não é cabível a aplicação da referida cláusula, pois o consumidor não aufere proveito econômico sobre o imóvel não construído. Precedentes do TJMS.

De acordo com a Súmula n. 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, não se aplicando ao caso a Lei n. 13.786/2018, tendo em vista que posterior à assinatura do contrato.

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM, em sessão permanente e virtual , os (as) magistrados (as) do (a) 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, na conformidade da ata de julgamentos, a seguinte decisão: Por unanimidade, rejeitaram à preliminar e, no mérito, deram parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator..

Campo Grande, 20 de setembro de 2021

Des. Eduardo Machado Rocha

Relator (a) do processo

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

R E L A T Ó R I O

O (A) Sr (a). Des. Eduardo Machado Rocha.

Trata-se de apelação cível interposta por Administrabem Participações Ltda. em face da sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Aparecida do Taboado que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais promovida por Irma Severiana Rocca , julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões recursais (f. 285-296), aventa preliminarmente a ilegitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem, afirmando não ter efetuado a intermediação ou recebido qualquer valor a esse título.

No mérito, defende: i) a legalidade do pagamento da comissão de corretagem, que teria sido paga de acordo com o art. 726 do Código Civil e entendimento do Superior Tribunal de Justiça; ii) a responsabilidade da apelada quanto ao custeio de despesas do imóvel; iii) necessidade de abatimento de verba de fruição do bem; iii) a realização da restituição de forma parcelada.

Não foram apresentadas contrarrazões (f. 334).

É o relatório.

V O T O

O (A) Sr (a). Des. Eduardo Machado Rocha. (Relator (a))

Trata-se de apelação cível interposta por Administrabem Participações Ltda. em face da sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Aparecida do Taboado que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais promovida por Irma Severiana Rocca , julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Segundo se extrai dos autos, a autora propôs a presente ação visando a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel situado no Residencial Eldorado, Quadra 19, Lote 23, no Município de Aparecida do Taboado (Proposta n. 00554), em razão de alegada dificuldade financeira, bem como a restituição dos valores pagos, sendo R$ 2.910,53 referente às parcelas pagas e R$ 11.786,22 correspondente ao pagamento da corretagem em dobro.

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Pediu, ainda, a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$ 5.000,00.

Após a contestação do requerido (f. 234-258), sobreveio sentença de parcial procedência, nos seguintes termos (f. 268-281):

"[...]

Posto isso, com fulcro no art. 487, I, do CPC, julgo, com resolução do mérito, parcialmente procedente o pedido formulado por Irma Severiana Rocca, nesta Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição Valor da Corretagem e Indenização por Danos Morais em face de Administrabem Participações Ltda, para:

- Declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes (f. 22-27);

- Condenar a requerida à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem (R$ 1.871,90 e R$ 1.539,31), com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IGPM, ambos a partir do efetivo desembolso; e

- Condenar a requerida à devolução de 90% dos valores pagos pela requerente (R$ 850,53), de forma simples, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora somente a partir do trânsito em julgado da sentença.

[...]”

Inconformada, a empresa requerida recorre objetivando a reforma do decisum (f. 285-296).

Aventa preliminarmente a ilegitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem, afirmando não ter efetuado a intermediação ou recebido qualquer valor a esse título.

No mérito, defende: i) a legalidade do pagamento da comissão de corretagem, que teria sido paga de acordo com o art. 726 do Código Civil e entendimento do Superior Tribunal de Justiça; ii) a responsabilidade da apelada quanto ao custeio de despesas do imóvel; iii) necessidade de abatimento de verba de fruição do bem; iii) a realização da restituição de forma parcelada.

Não foram apresentadas contrarrazões (f. 334).

Feitos estes esclarecimentos, passo à análise das razões do recurso.

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Da preliminar de ilegitimidade passiva

Sustenta a empresa apelante sua ilegitimidade passiva para responder pela restituição da comissão de comissão, pois teria sido paga à empresa diversa, J. Virgílio Lançamentos de Imóveis Ltda.

Sem razão.

De uma análise do contrato de compra e venda (f. 22-27 e 297-310), observa-se que a empresa mencionada pela apelante figura como" Admnistradora ", promovendo a intermediação do negócio jurídico, com poderes inclusive para emitir boletos bancários e receber pagamento em nome da recorrente (Cláusula 3, item 3.2; Cláusula 4, item 4.1).

Portanto, ainda que haja cláusula excluindo a responsabilidade da apelante pelo pagamento da verba, deve-se considerar que a cobrança da comissão de corretagem estava prevista no contrato e decorreu da intermediação do contrato de compra e venda do imóvel firmada entre as partes.

Assim decidiu o magistrado singular (f. 271):

" Não há dúvidas de que a requerida é parte legítima para figurar no polo passivo, pois, ao contrário do que afirmou, verifica-se que a requerida participou de forma ativa do negócio jurídico que deu ensejo à cobrança da comissão de corretagem, inclusive tal intermediação ficou expressa no contrato, conforme cláusula 4ª - Administração e Corretagem (f. 25). "

Logo, impõe-se a rejeição da ilegitimidade passiva alegada.

Do mérito

O cerne da questão posta em discussão cinge-se em estabelecer as consequências da rescisão do contrato de compra e venda que havia sido firmado entre as partes.

Da comissão de corretagem

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser válida a cláusula de transferência, ao consumidor, da responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem, desde que previamente informado.

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Eis o teor da tese firmada (Tema n. 938):

"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICOIMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem . 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (...)"(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) – destacado.

Sendo assim, a cobrança da comissão de corretagem é possível, quando prevista no contrato e o valor da comissão seja destacado do valor do imóvel.

O contrato objeto da demanda prevê que a responsabilidade pelo pagamento de comissão de corretagem é do comprador, não sendo restituído em caso de rescisão contratual decorrente de inadimplência daquele (f. 25):

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Dos tributos relativos ao imóvel

Quanto às despesas com tributos incidentes sobre o imóvel (Cláusula 8), deve-se ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese pela responsabilidade tributária do possuidor direto pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. In verbis:

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ARTIGO 543-C, DO CPC. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. ITR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL RURAL. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO POSSUIDOR DIRETO (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO/POSSUIDOR INDIRETO (PROMITENTE VENDEDOR). DÉBITOS TRIBUTÁRIOS VENCIDOS. TAXA SELIC. APLICAÇÃO. LEI 9.065/95. [...] 4. Os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel . 5. Conseqüentemente, a obrigação tributária, quanto ao IPTU e ao ITR, acompanha o imóvel em todas as suas mutações subjetivas, ainda que se refira a fatos imponíveis anteriores à alteração da titularidade do imóvel, exegese que encontra reforço na hipótese de responsabilidade tributária por sucessão prevista nos artigos 130 e 131, I, do CTN, verbis: "Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. Art. 131. São pessoalmente responsáveis: I - o adquirente ou remitente, pelos tributos relativos aos bens adquiridos ou remidos; (Vide Decreto Lei nº 28, de 1966) (...)" 6. O promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel, bem como seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no

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Registro de Imóveis), consoante entendimento exarado pela Primeira Seção do STJ, quando do julgamento dos Recursos Especiais 1.110.551/SP e 1.111.202/SP (submetidos ao rito do artigo 543-C, do CPC), são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, julgado em 10.06.2009, DJe 18.06.2009). 7. É que, nas hipóteses em que verificada a "contemporaneidade" do exercício da posse direta e da propriedade (e não a efetiva sucessão do direito real de propriedade, tendo em vista a inexistência de registro do compromisso de compra e venda no cartório competente), o imposto sobre o patrimônio poderá ser exigido de qualquer um dos sujeitos passivos "coexistentes", exegese aplicável à espécie, por força do princípio de hermenêutica ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositio. [...]"(REsp 1073846/SP, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 18/12/2009)

Assim, caberia à apelante descontar dos valores a serem restituídos ao apelado os débitos de IPTU, taxas e tributos, desde que comprovadamente pagos por ela no período de vigência do contrato.

Entretanto, a apelante não demonstrou ter realizado o pagamento do IPTU no período em que o imóvel esteve sob o domínio da apelado ou mesmo de sua inadimplência com relação ao tributo.

Nesse sentido:

"E M E N T A - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL- PEDIDO DE RETENÇÃO DO VALOR PAGO COMO SINAL – ALEGAÇÃO DE QUE O VALOR ERA PARA O PAGAMENTO DE CORRETOR -IMPOSSIBILIDADE – CÓDIGO DE CONSUMIDOR QUE NÃO PERMITE TAL PRÁTICA POR CONSIDERÁ-LA ABUSIVA – AUTOR QUE DEU CAUSA AO DISTRATO - RESTITUIÇÃO OPERADA COM OS DESCONTOS PREVISTOS NO CONTRATO – FRUIÇÃO INDEVIDA – IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS - NÃO COMPROVAÇÃO - JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 5. No que se refere à retenção de eventuais débitos de IPTU, tem-se que com a resolução contratual e retorno ao"stato quo ante", o imóvel volta para ao patrimônio das apelantes, constituindo-se o

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tributo fiscal em obrigação propter rem. Ademais, não há provas de que efetivamente havia qualquer débito em aberto junto a municipalidade. [...]"– destaquei (TJMS. Apelação Cível n. 0801318-19.2017.8.12.0021, Três Lagoas, 5ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Sideni Soncini Pimentel, j: 15/11/2018, p: 19/11/2018)

Logo, deve ser mantida a sentença quanto à essa questão.

Da taxa de fruição

Já no que diz respeito ao pagamento de verba de fruição do bem, há previsão no contrato em comento de que, na hipótese de rescisão do contrato," o COMPRADOR deverá pagar a VENDEDORA, a título de taxa de fruição, valor equivalente a 1% (um por cento) do valor de venda do imóvel por mês "(cláusula 17.1 – f. 307).

Contudo, na hipótese dos autos, entendo ser indevida a taxa de fruição.

A taxa de fruição funciona como uma espécie de “aluguel” pelo tempo em que se encontrava na posse do imóvel. Visa obstar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu o imóvel sem a devida contraprestação, sendo certo a necessidade de existência de cláusula contratual prevendo referida taxa.

E embora o contrato preveja o pagamento da taxa de fruição na hipótese de rescisão, é certo que, em se tratando de imóvel não edificado, não é cabível a taxa de fruição, pois o consumidor não aufere proveito econômico sobre o imóvel não construído.

Este é o entendimento da Corte Estadual:

"E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – DESCABIMENTO – ARRAS – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DEVIDA – ARTIGOS 417 E 418 DO CÓDIGO CIVIL – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO ATÉ A RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Em se tratando

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de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que o apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição. [...]"– destaquei. (TJMS. Apelação Cível n. 0839357-48.2017.8.12.0001, Campo Grande, 3ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Claudionor Miguel Abss Duarte, j: 17/07/2019, p: 19/07/2019)

"E M E N T A - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - SENTENÇA QUE AFASTOU A COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO – AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO – IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO – TAXA INDEVIDA – DESPESAS COM IPTU, ÁGUA E LUZ NÃO COMPROVADAS – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA – RÉ REVEL – IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO DO AUTOR AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Cuidando-se de lote não edificado e inexistindo demonstração de proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que o apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição. Precedentes do TJMS. [...]"– destaquei (TJMS. Apelação Cível n. 0802595-36.2018.8.12.0021, Três Lagoas, 2ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Marco André Nogueira Hanson, j: 05/08/2019, p: 07/08/2019)

Destarte, tratando-se de imóvel sem edificação, incabível o pagamento do percentual a título de fruição.

Do parcelamento da restituição

Quanto pedido de parcelamento do valor a ser restituído ao autor, entendo pelo seu indeferimento, diante da aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:

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parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Não obstante a Lei n. 13.786/2018, em seu art. 32-A, § 1º, autorizar o pagamento da restituição em até 12 parcelas, observo que o contrato de compra e venda em questão foi celebrado em data anterior ao início de sua vigência, razão pela qual referida legislação não deve ser aplicada no caso em tela.

Conclusão

Ante o exposto, conheço do recurso, rejeito a preliminar aventada e, no mérito, dou-lhe parcial provimento tão somente para julgar improcedente a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

É como voto.

D E C I S Ã O

Como consta na ata, a decisão foi a seguinte:

POR UNANIMIDADE, REJEITARAM À PRELIMINAR E, NO MÉRITO, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

Presidência do (a) Exmo (a). Sr (a). Des. Vilson Bertelli

Relator (a), o (a) Exmo (a). Sr (a). Des. Eduardo Machado Rocha

Tomaram parte no julgamento os (as) Exmos (as). Srs (as). Des. Eduardo Machado Rocha, Des. Vilson Bertelli e Des. Nélio Stábile.

Campo Grande, 20 de setembro de 2021.

in

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