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1 de Julho de 2022
  • 1º Grau
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TJMS • Cumprimento de sentença • Cobrança de Aluguéis • 081XXXX-53.2017.8.12.0110 • Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul - Inteiro Teor

Detalhes da Jurisprudência

Assuntos

Cobrança de Aluguéis, Sem despejo

Juiz

F.V. de Andrade Neto

Partes

Requerente: Mauricio de Barros VAZ, Requerido: Marcia Cristina da Rocha Garzon, Requerido: Nelson Manoel da Rocha, Requerido: Natália Cavalheiro da Rocha

Documentos anexos

Inteiro TeorSentença do Juiz Leigo (pag 93 - 98).pdf
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Autos 0817387-53.2017.8.12.0110

Autor (es): Mauricio de Barros Vaz

Réu (s) Marcia Cristina da Rocha Garzon, Natália Cavalheiro da Rocha e Nelson Manoel da Rocha

Vistos etc.

Maurício de Barros Vaz ajuizou ação de rescisão contratual c/c cobrança de aluguéis e encargos de locação em face de Márcia Cristina da Rocha Garzon, Nelson Manoel da Rocha e Natália Cavalheiro da Rocha, qualificados à f. 01; alegando que firmou contrato de locação com a primeira ré, mediante fiança dos demais réus, referente ao imóvel situado à Av. Mato Grosso, n. 1290, apartamento 52, Edifício Ilha Bela, nesta capital, valor mensal de R$900,00, iniciando em 12/04/2016 e término em 11/04/2017, porém a primeira ré desocupou o imóvel em 01/12/2017, sem adimplir com os débitos de aluguel desde o mês de 08/2017 até 30/11/2017 (R$3.605,76), deixando as chaves na portaria, sem comunicar o locador, ora autor, sem quitar taxas condominiais desde 08/2016 e taxa de mudança, ensejando débito de R$9.139,73, incidindo a multa contratual de 3 (três) meses de locação (R$2.700,00), débito de R$15.445,49. Requereu seja decretada a rescisão do contrato de locação, sejam condenadas as partes rés, de forma solidária, ao pagamento de R$15.445,49, referente aos débitos em atraso.

Relatório dispensado (art. 38, da Lei 9.099/95).

Decido.

Quanto ao valor atribuído à causa não merece acolhida a correção por se tratar do débito que entende o autor devido, a alegação das rés que deveria ser apenas o valor do aluguel de novembro com vencimento em 12/2017, não configura hipótese para correção, mas sim exame do mérito.

Atenta que as partes rés Natália Cavalheiro da Rocha e Nelson Manoel da Rocha não compareceram à audiência de conciliação em 01/02/2018 (f. 31), regularmente intimados (fl. 24/28) decreto a sua revelia (art. 20 da Lei 9.099/95). Aplico os efeitos materiais da revelia quanto a estes réus pelos débitos do aluguel e condomínio do imóvel locado, bem como sobre a data da desocupação do imóvel (01/12/2017), por força do princípio do livre convencimento, há elementos capazes de configurar a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor (art. 20, da Lei 9.099/95).

Consigno que na audiência de instrução e julgamento designada, apenas a ré Márcia apresentou justificativa de ausência e foi acolhida, a qual se fez presente na audiência posteriormente designada, bem como os demais corréus (fl. 74), seus genitores (fl. 51).

Passo ao exame do mérito.

As partes rés alegam na defesa que havia a transferência bancária para pagamento do aluguel na conta do autor, encontra-se pendente apenas o mês de 11/2017, vencido em 12/2017, e que desocupou imóvel em 05/11/2017, entregando as chaves na portaria por se recusar o locador a receber, ainda, que as despesas de condomínio não há distinção do que se trata e havia várias obras no local e o pagamento era via boleto, ainda ao adentrar ao imóvel efetuou vários pagamentos de condomínio que estavam em aberto e não foram descontados, que não deve incidir multa contratual por ser o contrato por prazo indeterminado, devido a ter transcorrido o prazo contratual, e o valor pendente é de R$1.650,00 (aluguel e condomínio de 11/2017).

Atenta que a parte ré Natália comprova depósito na conta do autor em 13/10/2017, valor de R$846,00 (fl. 65), apenas este valor deve ser abatido do débito, pois o outro depósito foi feito em 04/08/2017, concluo que se refere ao mês de 07/2017 (fl. 66), cujo mês não está sendo cobrado nesta lide.

Demais comprovantes de pagamentos não foram juntados boletos com o código de barras a estabelecer nexo com esta ação, e alguns são meses distintos ao dos autos, sendo: 05/04/2017, R$767,53 (fl. 69), 05/02/2017, R$867,53 (fl. 70), 05/12/2016, R$700,00 (fl. 71), 10/11/2016, R$926,27 (fl. 72); 10/11/2016, R$1.187,48 (fl. 73), os últimos não há boleto com código de barras, para exame com o debito destes autos, 05/09/2017, R$700,00 (fl. 67); em 05/08/2017, R$775,85 (fl. 68).

Quanto as demais alegações incumbia as partes rés comprovarem o efetivo depósito na conta do autor para pagamento do aluguel, a dar amparo em sua alegações, descabido compelir o autor a juntar extrato bancário, sem que antes prove o efetivo depósito, e se fez pagamentos dos boletos do condomínio, incumbia tê-los juntado aos autos, ainda, ausente prova de recusa do locador em receber as chaves e que a data de desocupação é outra diversa aquela apontada na exordial, eis que fora decretada a revelia dos réus, ora fiadores, incumbia apresentar prova em sentido contrário.

Nesse sentido, não configura cláusula leonina e abusiva as cobranças dos encargos decorrentes de locação residencial, pois pactuados sem vício de consentimento.

Necessário enfatizar ainda que na interpretação dos negócios jurídicos há que se presumir sempre a validade dos pactos; as invalidades e os vícios não se presumem, hão que ser demonstradas e por meio de provas robustas e convincentes, o que não foi demonstrado no presente caso, não tendo os réus se desincumbido de seu ônus probatório (art. 373, II, do CPC).

Prosseguindo, verifico que o contrato firmado entre as partes, com início em 12/04/2016, devidamente assinado pelos réus (fls. 8/14), prevê o aluguel mensal no valor de R$900,00 (novecentos reais), já incluso IPTU, que deve ser pago todo dia 5º dia do mês subsequente, através de depósito em conta corrente do locador (Banco Bradesco, agência 1902, conta n. 14.515-7), sob pena de correção pelo IGPM/FGV, e multa de 10% (dez por cento) - (fl.9), e após o vencimento do contrato, se não houver manifestação em contrário, seria automaticamente prorrogado por prazo indeterminado (fl. 10), permanecendo todas as obrigações da ré e dos fiadores (Cláusula 33 fl. 13).

O débito do aluguel mensal é de R$900,00, referente aos meses de 08/2017 a 10/2017, valor de R$2.700,00, mês de 11/2017 lançado o valor de R$600,00, excluindo o mês de 09/2017, porque houve o pagamento, segundo depósito de R$846,00 em 13/10/2017 (fl. 65), sem qualquer insurgência do autor, anuindo com o valor adimplido.

O valor será: mês 08/2017 (R$900,00), vencimento em 12/09/2017; mês 10/2017 (R$900,00), vencimento em 12/11/2017; mês de 11/2017 (R$600,00), vencimento em 01/12/2017 (fl. 16), total de R$2.400,00, a título de aluguel.

Consigno que a data de vencimento apontada no cálculo é posterior àquela estabelecida no contrato (dia 5), considero a data do cálculo por corresponder ao pedido autoral, sobre o débito deve incidir a multa de 10% prevista no contrato e atualização monetária pelo IGPM e juros moratórios de 1% ao mês desde o vencimento.

Deixo de acolher o cálculo do autor por incluir juros compensatórios simples de 1% ao mês e não juros moratórios de 1% ao mês, o que ensejaria seu enriquecimento sem causa (art. 884 e segs do CC).

Prosseguindo, incumbiria a primeira ré o pagamento das taxas de condomínio e a devolução física das chaves não significaria a quitação de eventuais débitos existentes, assim, quando da entrega das chaves incumbia apresentar ao locador os comprovantes de quitação do condomínio (Cláusula 31 fl. 12).

Verifico que o início do contrato se deu em 04/2016, colaciona o autor despesas de condomínio de alguns meses, sem constar a data de vencimento (fl.

15), concluo que o vencimento seja o 5º dia do mês subsequente pela previsão contratual do aluguel, eis que não há nos autos os boletos do condomínio trazidos pela ré, sendo:

08/2016 (R$1.028,00), vencimento em 05/09/2016;

09/2016 (R$901,50), vencimento 05/10/2016;

10/2016 (R$872,50), vencimento em 05/11/2016;

03/2017 (R$881,04); vencimento em 05/04/2017;

05/2017 (R$867,53), vencimento em 05/06/2017;

07/2017 (R$881,04), vencimento em 05/08/2017;

11/2017 (R$1.023,41), vencimento em 05/12/2017 fl. 15;

Importa no valor total R$6.455,02, a ser acrescido de multa de 2% (art. 1.336, § 1º, do CC), correção monetária pelo IGPM e juros moratórios de 1% ao mês desde o vencimento de cada parcela.

No referido cálculo o autor incluiu o mês de 12/2017 (R$922,47), contudo o imóvel foi desocupado em 01/12/2017, e a despesa se aluguel está sendo cobrada até 30/11/2017, ou seja até o mês de 11/2017, razão pela qual excluo a cobrança de taxa condominial do mês 12/2017, por não se encontrar mais a ré no imóvel.

Consigno também que no referido cálculo foram inclusos juros de 1% ao mês sem apontar a data das atualizações, sem descrever a correção monetária, ainda incluso outras despesas por cobrança no valor de R$827,33 e custas de certidão R$39,15, sem tais comprovantes nos autos.

No que tange a multa contratual, esta é prevista em caso de infração contratual a parte que infringir as cláusulas (Cláusula 19 - fl. 11), ausente previsão que após o prazo estabelecido no contrato, quando ocorresse sua prorrogação para prazo indeterminado, haveria isenção do seu pagamento, ainda, inaplicável o art. , da Lei 8.245/91 por se tratar de hipótese de denúncia pelo locatário do contrato com 30 dias de antecedência, situação distinta a dos autos.

Desse modo, inequívoco que há infração as cláusulas do contrato, relativo à multa contratual de 3 (três) meses de aluguel vigente, correspondendo ao valor de R$2.700,00 (cada R$900,00), uma vez que a parte ré desocupou o imóvel, sem quitar o valor do aluguel e os encargos, conforme fora estabelecido.

Consigno que os réus, Natália Cavalheiro da Rocha e Nelson Manoel da Rocha, são fiadores da ré Márcia no referido contrato, respondendo de forma solidária, houve renúncia expressa ao benefício de ordem (Cláusula 33, 37 e 38

fl. 11).

Desta feita, restou comprovados os débitos indicados acima, não havendo nos autos elementos que evidenciem o contrário, cabível condenação dos réus ao pagamento do valor pleiteado pelo autor.

Daí, devem os fiadores responder solidariamente com a autora pelos débitos em atraso decorrentes do contrato, sendo o valor de: mês 08/2017 (R$900,00), vencimento em 12/09/2017; mês 10/2017 (R$900,00), vencimento em 12/11/2017; mês de 11/2017 (R$600,00), vencimento em 01/12/2017 (data da desocupação - fl. 16), total de R$2.400,00, a título de aluguel, devendo incidir a multa de 10% prevista no contrato, atualização monetária pelo IGPM e juros moratórios de 1% ao mês desde o vencimento de cada parcela, consigno que a rescisão contratual já se operou pela desocupação do imóvel.

Nesse sentido, as despesas condominiais no valor de R$6.455,02, a ser acrescido de multa de 2% (art. 1.336, § 1º, do CC), correção monetária pelo IGPM e juros moratórios de 1% ao mês desde o vencimento de cada parcela, bem como a multa contratual de R$2.700,00.

Isto posto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar as partes rés, solidariamente, a pagarem ao autor:

i) o valor de R$2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais), referente aos alugueis dos meses de 08/2017; 10/2017 e 11/2017, que deverá ser acrescido de multa de 10% (dez por cento), correção monetária pelo IGPM/FGV e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, desde o vencimento de cada aluguel (12/09/2017; 12/11/2017; 01/12/2017);

ii) o valor de R$6.455,02 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais, dois centavos), referente as despesas de condomínio, a ser acrescido de multa de 2% (art. 1.336, § 1º, do CC), correção monetária pelo IGPM e juros moratórios de 1% ao mês desde o vencimento de cada parcela;

iii) a multa contratual de R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais),

acrescido de correção monetária pelo IGPM e juros moratórios de 1% ao mês desde a data da desocupação do imóvel (01/12/2017).

Deixo de analisar o requerimento da concessão de assistência judiciária gratuita formulado pela parte ré (fl. 50) por ausente interesse nesta fase haja vista a isenção de custas e honorários em 1a instância. Deverá o interessado nesse benefício, querendo, formular o respectivo requerimento quando da eventual interposição de recurso (Enunciado 116 do Fonaje).

Deverão os réus pagarem ao autor a quantia certa fixada nesta, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de incidência de multa de 10% (dez por cento) sobre o seu valor (art. 523, parágrafo 1º do CPC).

Sem custas e honorários nesta fase (art. 55, primeira parte, Lei 9.099/95). Submeto a presente sentença à homologação do MM. Juiz Togado, nos termos do art. 40, da Lei nº 9.099/95.

Campo Grande, 15 de junho de 2018.

(assinado por certificação digital)

Edi de F. Dalla Porta Franco

Juíza Leiga

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