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29 de Maio de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul TJ-MS - Apelacao Civel : AC 9475 MS 2008.009475-7 - Inteiro Teor

Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 9475 MS 2008.009475-7
Órgão Julgador
2ª Turma Cível
Partes
Apelantes: Marco Antônio Rezek e outro, Apelantes: Nelson Leone Porto Alegre e outro, Apelados: Sigeyuki Ishii e outro
Publicação
30/04/2009
Julgamento
7 de Abril de 2009
Relator
Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges
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Inteiro Teor

Processo:
Julgamento: 07/04/2009 Órgao Julgador: 2ª Turma Cível Classe: Apelação Cível - Ordinário

7.4.2009

Segunda Turma Cível

Apelação Cível -  Ordinário - N. - Naviraí.

Relatora                  -   Exma. Srª. Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges.

Apelantes                -   Março Antônio Rezek e outro.

Advogados             -   Newley Alexandre da Silva Amarilla e outros.

Apelantes                -   Nelson Leone Porto Alegre e outro.

Advogado               -   Paulo Tadeu Haendchen.

Apelados                -   Sigeyuki Ishii e outro.

Advogado               -   José Rizkallah.

E M E N T A           –   APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE PREFERÊNCIA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL C/C ADJUDICAÇÃO – PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO ART. 265, IV, DO CPC E À COISA JULGADA AFASTADAS – MÉRITO – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PASTAGEM – NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO § 3º DO ART. 92 DO ESTATUTO DA TERRA – NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 33 DA LEI N. 8.245/91 – RECURSOS PROVIDOS.

A decisão que determina o prosseguimento da ação de adjudicação fundada em direito de preferência para a aquisição de imóvel rural, independente da ação de despejo formulada pelos antigos proprietários do bem, não viola o disposto no art. 265, IV, do CPC, uma vez que a sentença de mérito da primeira não depende da decisão a ser proferida na segunda.

Os motivos que levaram à procedência da ação de despejo não fazem coisa julgada material, razão pela qual não influem no resultado da demanda adjudicatória de imóvel rural fundada em direito de preferência.

Consoante entendimento pacífico do STJ, o direito de preferência tratado no art. 92, § 3º, da Lei n. 4.504/64 (Estatuto da Terra) beneficia tão somente o arrendatário, não abrangendo outras modalidades de contratos agrários.

Nos termos do art. 95, XI, b , do Estatuto da Terra c/c art. 13, inciso II, alínea a do Decreto n 59.566/66, o contrato de arrendamento que envolva pecuária de animais de grande porte não pode ser realizado por prazo inferior a cinco anos.

Havendo prova nos autos de que o contrato firmado entre as partes é de locação de pastagem, e não de arrendamento, e que, ademais, o locatário não reside no imóvel rural nem o explora diretamente, não pode esse último se valer da legislação agrária para invocar direito de preferência.

Regulando-se o direito do locatário de pastagem pelas disposições legais civis ordinárias, consoante se extrai do § 9º do art. 92 do Estatuto da Terra c/c e art. 88 do Decreto n. 65.566/66, tem-se que o registro do contrato de locação no cartório de registro imobiliário, 30 dias antes da alienação, bem como o depósito do preço e demais despesas do ato de transferência do imóvel locado são requisitos imprescindíveis para o acolhimento do pedido adjudicatório de imóvel rural fundado em direito de preferência, nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245/91.

A  C  Ó  R  D  à O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os juízes da Segunda Turma Cível do Tribunal de Justiça, na conformidade da ata de julgamentos e das notas taquigráficas, por unanimidade, rejeitar as preliminares. No mérito, por maioria, deram provimento aos recursos, nos termos do voto da relatora.

Campo Grande, 7 de abril de 2009.

Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges – Relatora


RELATÓRIO

A Srª. Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges

Março Antônio Rezek e Ana Silvia Hadas Rezek, inconformados com a sentença prolatada pelo Juiz da 1ª Vara da Comarca de Naviraí, que julgou procedente o pedido formulado nos autos da ação de preferência c/c pedido de anulação de ato jurídico que movem Sigeyuki Ishii e Helena Kimio Hida Ishii em face dos primeiros e de Nelson Leone Porto Alegre e Hilah Krahenbuhl Porto Alegre, recorrem a este Tribunal.

Alegam, em preliminar, incompatibilidade entre os pedidos de anulação da compra e venda com o de adjudicação, o que implicaria extinção do feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 295, parágrafo único, IV e 267, IV, do CPC.

Aduzem, também, que a sentença deveria ser anulada por afrontar o disposto no art. 265, IV, do CPC ou, ainda, por violar coisa julgada, diante da discussão sobre a natureza jurídica do contrato havido entre as partes, na ação de despejo em trâmite na 5ª Vara Cível da Comarca de Presidente Prudente – SP.

No mérito, sustentam que:

1. o gado de propriedade dos apelados dividia os pastos com o rebanho de outros três pecuaristas, o que demonstra que o contrato havido entre as partes era de locação de pastagem, e não de arrendamento, razão pela qual não se aplicariam as regras do Estatuto da Terra referentes ao direito de preferência;

2. os apelados são grandes latifundiários, residentes em local diverso da área que utilizavam para pastagem, razão pela qual não poderiam reclamar a proteção social e econômica de que trata o inciso V do artigo 13 do Decreto n. 59.566/66;

3. nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245/91, somente é cabível a ação de preferência se o contrato de locação estiver averbado no registro de imóveis pelo menos 30 dias antes da alienação;

4. os recorridos não cobriram a proposta de compra da propriedade imóvel oferecida pelos recorrentes, tampouco depositaram o valor pago por estes últimos, devidamente corrigido, razão pela qual, ainda que aqueles tivessem direito de preferência, deixaram de exercê-lo nos termos do art. 1.155 do Código Civil/1916 e do art. 33 da Lei n. 8.245/91.

Pedem provimento ao recurso para ser anulada a sentença recorrida ou reformada, julgando-se improcedente a ação de preferência, com inversão dos ônus da sucumbência.

Apelam também Nelson Porto Alegre e Hilah Krahenbuhl Porto Alegre, alegando, em síntese, que:

1. o contrato havido entre as partes é de locação de pastagem, caracterizado pelo pagamento em dinheiro e o compáscuo (dada a existência de animais de outros proprietários na mesma fazenda), razão pela qual não há admitir a existência do alegado direito de preferência em favor dos recorridos Sigeyuki Ishii e Helena Kimio Hida Ishii;

2. ainda que houvesse direito de preferência, os recorrentes notificaram os apelados da alienação do imóvel, tendo estes últimos apresentado proposta menos vantajosa que aquela apresentada pelos adquirentes, razão pela qual, mesmo nessa hipótese, aplicar-se-ia o disposto no art. 1.156 do Código Civil;

3. além de o contrato de locação havido entre as partes não estar averbado, os recorridos não depositaram o valor corrigido e atualizado do bem imóvel, tampouco das despesas com escritura, o que configuraria violação ao disposto no art. 33 da Lei n. 8.245/91.

Por tais motivos, pede a reforma da decisão recorrida, julgando-se improcedente a ação de preferência, com inversão dos ônus da sucumbência.

Contrarrazões pelo não provimento dos recursos.

VOTO (Em 24.3.2009)

A Srª. Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges (Relatora)

I. Das preliminares

Não prospera a preliminar de incompatibilidade entre os pedidos de anulação da compra e venda com o de adjudicação fundado em direito de preferência.

Trata-se de cumulação sucessiva de pedidos em sentido estrito, na qual somente com o acolhimento do primeiro (anulação da compra e venda) poderá ser apreciado o segundo (adjudicação). Tal cumulação é juridicamente possível, nos termos dos §§ 1º e do artigo 292 do CPC.

Diante de tais considerações, rejeito a preliminar supramencionada.

Quanto à alegada violação ao disposto no art. 265, IV, do CPC, melhor sorte não assiste aos recorrentes.

Prevê o referido dispostivo legal:

“Art. 265. Suspende-se o processo:

IV - quando a sentença de mérito:

a) depender do julgamento de outra causa, ou da declaração da existência ou inexistência da relação jurídica, que constitua o objeto principal de outro processo pendente;

b) não puder ser proferida senão depois de verificado determinado fato, ou de produzida certa prova, requisitada a outro juízo;

c) tiver por pressuposto o julgamento de questão de estado, requerido como declaração incidente; (...)”

Na ação de despejo ajuizada pelos recorrentes Março Antônio Rezek e Ana Sílvia Adas Rezek em face dos recorridos Sigeyuki Ishii e Helena Kimio Hida Ishii, a pretensão dos autores era retirar os réus do imóvel adquirido pelos primeiros, diante do término do contrato havido entre os últimos e os antigos proprietários daquele bem. A controvérsia residia, portanto, na legalidade, ou não, do despejo.

Portanto, ainda que naquela demanda tenha sido identificada a natureza do contrato havido entre o antigo proprietário do imóvel e os arrendatários, seu deslinde (procedência ou improcedência do pedido de despejo) em nada influenciaria a decisão de mérito a ser proferida nesta ação.

Ao que tudo indica, os recorrentes confundem a situação em comento com a hipótese em que a ação de despejo é ajuizada após o pedido de adjudicação fundado em direito de preferência dos locatários. Nesse último caso, a ação de despejo é suspensa, nos termos do art. 265, IV, “a ”, do CPC, diante da prejudicialidade externa causada pela demanda anterior (na medida em que o direito de preferência é reconhecido na demanda adjudicatória, fica afastada a pretensão do terceiro adquirente em despejar aquele que tinha a preferência na aquisição do bem).

Na segunda hipótese é pacífica a necessidade de suspensão da ação de despejo, como se vê dos seguintes julgados:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – SUSPENSÃO ATÉ JULGAMENTO FINAL DA AÇÃO ADJUDICATÓRIA – RECURSO NÃO-PROVIDO. A suspensão da ação de despejo interposta pelos compradores de imóvel é a medida mais recomendável quando o fato impeditivo alegado pelos locatários é discutido em ação de adjudicação que ajuizaram anteriormente”. (Agravo N. - 2ª Turma Cível. Rel. Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges. J.: 16/12/2008. Unânime)

“CIVIL. PROCESSUAL. DESPEJO. AÇÃO ANULATORIA. SUSPENSÃO DO PROCESSO. É de ser suspenso o processo de despejo enquanto não definida ação anulatória de venda do imóvel locado e sua adjudicação ao locatário. (Art. 265, IV, ‘a’ CPC).” (REsp 7.774/PR, Rel. Ministro Dias Trindade, 3ª Turma, julgado em 16/04/1991, DJ 13/05/1991 p. 6083)

Contudo, ressalvo mais uma vez que a hipótese aqui versada é justamente contrária, ou seja, os recorrentes pretendiam a suspensão desta ação, em que se discute a natureza do contrato havido entre os antigos proprietários e aqueles que utilizavam do imóvel como pastagem bovina, em decorrência da ação de despejo, o que se verifica manifestamente inadmissível.

Outrossim, como bem frisou o juiz a quo , não há tampouco acolher a tese de ocorrência de coisa julgada em relação à natureza daquele contrato quando esta não foi objeto daquela ação de despejo.

Com efeito, os motivos que convenceram o juízo ad quem do TJSP a julgar procedente a ação de despejo não fazem coisa julgada, razão pela qual não prejudicam a análise do referido contrato nesta demanda.

Por todo o exposto, rejeito a alegação de nulidade da sentença por violação ao disposto no art. 265 do CPC e à coisa julgada.

Passo à análise do mérito de ambos os recursos.

II. Mérito

Sustentam os recorrentes, em síntese, que não haveria direito de preferência a albergar a pretensão adjudicatória dos recorridos, uma vez que estes teriam firmado um simples contrato de locação de pastagem ou pastoreio que, por ter natureza civil, não seria regulado pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64) e que, ademais, não teriam sido observados os requisitos previstos no art. 33 da Lei n. 8.245/91 e no art. 1.155 do Código Civil/1916.

Os recorridos, por sua vez, invocam o direito de preferência legal, consagrado no art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra, que dispõe sobre o direito de prelação do arrendatário para adquirir o imóvel rural arrendado.

Antes de analisar a natureza jurídica do contrato havido entre o recorrente Nelson Leone e o recorrido Sigeyuki Ishii, é preciso lembrar que em nosso ordenamento jurídico existem contratos agrários nominados – aqueles descritos expressamente no Estatuto da Terra e no Decreto n. 59.566/66 – e contratos agrários inominados. Na primeira categoria encontram-se tão somente os contratos de arrendamento e de parceria; na segunda, todos os demais.

Nesse sentido ensina Paulo Torminn Borges:

“Além do arrendamento rural e da parceria rural, contratos agrários nominados, poderá haver outros, inominados, os quais, embora se afastem dos dois modelos antes enfocados, só o podem fazer nos elementos acidentais, pois as normas de observância obrigatória não podem ser marginalizadas pelas pates, sob qualquer colorido.

Não serão arrendamento ou parceria, mas serão contratos agrários.

Deles diz o art. 39 do Decreto n. 59.566/66:

‘Art. 39. Quando o uso ou posse temporária da terra for exercido por qualquer outra modalidade contratual, diversa dos contratos de Arrendamento e Parceria, serão observadas pelo proprietário do imóvel as mesmas regras aplicáveis a arrendatários e parceiros, e, em especial, a condição estabelecida no art. 38 supra.’

As partes contratantes, aí, aproveitam, tanto quanto possível, a flexibilidade contida nas normais legais meramente supletivas, também chamadas permissivas ou facultativas. Quanto ao mais, submetem-se ao império das normas inarredáveis.” (destacou-se)

O mesmo autor observa que, tanto os contratos nominados quanto os inominados submetem-se às normas de ordem pública previstas noEstatuto da Terraa e no Decreto que o regulamenta:

“A chamada soberania da vontade, tão apregoada pelo liberalismo econômico, o velho brocardo ‘pacta sunt servanda’, embora de valor já diluído em todo o direito, mesmo no direito privado, tem expressão quase nula em direito agrário, tantos são os limites impostos à pura vontade das partes.

Os contratos agrários estão subordinados a cláusulas inarredáveis, representadas fundamentalmente pelos seguintes tópicos:

a) obrigatoriedade de cláusulas que asseguram a conservação dos recursos naturais da terra (Lei n. 4.947/66, art. 13, III; Decreto n. 59.566/66, art. 13, II);

b) obrigatoriedade de cláusulas que assegurem a proteção social e econômica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (Dec. n. 59.566, art. 13, VII; Lei n. 4.947, art. 13, V);

c) irrenunciabilidade dos direitos e vantagens legalmente definidos em prol do arrendatário ou parceiro-outorgado (...);

d) proibição de usos e costumes predatórios da economia agrícola (...).” (destacou-se)

Nesse sentido, o art. 2ºº do Decreto n.59.5666/66 prevê expressamente:

“Art 2º Todos os contratos agrários reger-se-ão pelas normas do presente Regulamento, as quais serão de obrigatória aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos (art. 13, inciso IV da Lei nº 4.947-66).

Parágrafo único. Qualquer estipulação contratual que contrarie as normas estabelecidas neste artigo, será nula de pleno direito e de nenhum efeito.”

Em síntese, todos os contratos agrários devem obedecer às regras gerais contidas no Estatuto da Terra e em seu regulamento, pois tais diplomas legais visam sobretudo assegurar a proteção ao meio ambiente, à função social da propriedade e ao equilíbrio econômico-social entre as partes.

Dentro dessa perspectiva, não prospera a tese dos recorrentes de inaplicabilidade do Estatuto da Terra e legislação agrária correlata.

A norma que pode, ou não, ser afastada, é a referente ao direito de preferência prevista no art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra, uma vez que somente beneficia o arrendatário, não albergando outra modalidade contratual que não o arrendamento.

Com efeito, é regra elementar de hermenêutica que as normas restritivas de direitos fundamentais são interpretadas de forma estrita; ora, o direito de preferência limita um dos elementos do direito de propriedade, qual seja, o da livre disposição do bem pelo proprietário que, via de regra, pode aliená-lo a quem lhe aprouver. E o direito de propriedade, como se sabe, é direito fundamental consagrado constitucionalmente no art. 5º, caput , incisos XXII e XXIII, do art. 170, incisos II e III, e do art. 185:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade , nos termos seguintes:

(...)

XXII - é garantido o direito de propriedade ;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social ; (...)” (destacou-se)

“Art. 170. A ordem econômica , fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios :

(...)

II - propriedade privada ;

III - função social da propriedade ; (...)” (destacou-se)

“Art. 185. São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária: I - a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não possua outra;

II - a propriedade produtiva .

Parágrafo único. A lei garantirá tratamento especial à propriedade produtiva e fixará normas para o cumprimento dos requisitos relativos a sua função social.” (destacou-se)

É nítido o tratamento especial que aConstituição Federall consagra ao direito de propriedade, sobretudo àquela que atenda a função social.

Na verdade, esse tratamento não poderia ser diferente, já que, na lição de Paulo Torminn Borges, tem-se que o direito à propriedade é um direito natural, inerente à sobrevivência digna do ser humano, razão pela qual se encontra tão protegido por nossa Lei Maior:

“O conceito de propriedade privada resulta de um direito natural, a ser visto em três planos distintos na ordem de valores, segundo a lição de Santo Tomás de Aquino.

Num primeiro plano, ensina Santo Tomás de Aquinho, o homem, em razão de sua natureza específica (animal racional), tem um direito natural ao apossamento dos bens materiais.

Esta exigência é de tal ordem fundamental para a própria sobrevivência da criatura humana, que se pode dizer ela constituir um direito natural primeiro.

Tendo em vista, porém, que o homem não pode e não deve pensar apenas na sobrevivência imediata, como acontece com os irracionais, corre-lhe o dever de previdência: pensar também no amanhã.

Por isso, num segundo plano, Santo Tomás de Aquino aborda o problema da apropriação dos bens, a qual resulta, em última análise, no direito de propriedade propriamente dito.

O homem, para ser verdadeiramente livre, precisa estar ao abrigo das surpresas econômicas. Precisa ter, atrás de si, garantindo-lhe o exercício da liberdade, reservas econômicas sólidas ou uma ordem social que lhe assegure a subsistência sem perda de dignidade.

Num terceiro plano, finalmente, Santo Tomás de Aquino permite o condicionamento da propriedade ao momento histórico de cada povo, desde que não se chegue ao extremo de negá-lo (apud M. Labourette, Propriété & communauté dans le plan divin, in Propriété et communautés, p. 34).

(...)

Como se vê, resume-se tudo na realização do bem comum, que não é apenas a soma dos bens particulares ou do bem dos particulares.

(...) O bem comum é o bem da comunidade, e, assim sendo, o Estado, ao objetivá-lo, como é sua função precípua, não pode sacrificar nenhum dos direitos fundamentais do homem.

(...)

Entendemos, pois, que o direito brasileiro, estampado basicamente naConstituição Federall, sofreu contínuas transformações em seu conceito de propriedade, sempre aperfeiçoando-o, sempre procurando a comunidade para integrar nela o homem .

Ao assegurar o direito de propriedade privada, e mesmo ao estimulá-lo, não quer a legislação brasileira que ele se efetive ao arrepio da função social, que lhe é inerente.

Esta é uma limitação justa, porque exeqüível; justa, porque conforme a lei natural; justa, porque imposta com moderação pelo legislador brasileiro.

(...) Não é apenas a propriedade rural que tem uma função social a cumprir; mas se falamos de direito agrário, é estritamente da função social da terra que trataremos.

(...)

Cabe ao Estado regular o direito de propriedade, para ajustá-lo às exigências do bem comum, segundo as etapas históricas de cada povo.

O que o Estado não poderá jamais fazer é negar, de todo, o direito de propriedade, porque desta forma ele suprime o bem daqueles cujo bem compete-lhe promover.

(...)

Proprietário, sim; proprietário com titularidade garantida; proprietário com direitos assegurados; mas proprietário com deveres sociais, justamente pelo fato de ser proprietário. (...).” (destacou-se)

Tratando-se, pois, de direito fundamental, o direito de propriedade somente encontra limitações que constem expressamente de lei e que não podem ser interpretadas de forma extensiva.

No caso específico do direito de preferência do arrendatário, tem--se que tal prerrogativa, por limitar o direito de propriedade, não alcança outros contratos agrários. Nesse sentido, aliás, é pacífico o entendimento do STJ:

“(...) O disposto no art. 92, par.3. do Estatuto da Terra aplica-se ao contrato de arrendamento. Precedente. Recurso conhecido e provido. (REsp 97.405/RS, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4ª Turma, julgado em 15/10/1996, DJ 18/11/1996 p. 44901)

“CIVIL. PARCERIA AGRÍCOLA. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

O direito de preferência que se confere ao arrentadário rural não alcança o contrato de parceria. Precedentes. Recurso conhecido pelo dissídio, mas improvido. (REsp 264.805/MG, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, julgado em 21/03/2002, DJ 17/06/2002 p. 267)

Transcrevo parte do voto do Ministro Relator desse último julgado:

“(...) Quanto ao tema de fundo, a jurisprudência desta Quarta Turma também não dá guarida à tese dos recorrentes, conforme o decidido nos Resp’s n.37.867-2/RS e 97.405/RS, relatados, respectivamente pelos eminentes Ministros Barros Monteiro e Ruy Rosado de Aguiar, assim ementados:

PARCERIA AGRÍCOLA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. O direito conferido pelo art. 92, § 3o, da Lei nº 4.504, de 30.11.64 é exclusivamente do arrendatário, não abrangendo os casos de parceria rural.’

‘PARCERIA ACRÍCOLA. Preempção. O contrato de parceria agrícola não atribui ao parceiro o direito de preferência na aquisição do imóvel.

O disposto no art. 92, § 3o do Estatuto da Terra aplica-se ao contrato de arrendamento. Precedente.’

Do primeiro, extraio os seguintes fundamentos constantes do voto do eminente Ministro Barros Monteiro, que se reporta ao douto voto proferido pelo MM Juiz Paulo Gonçalves, do eg. Tribunal de Alçada de Minas Gerais, a saber:

‘No meu entendimento a hipótese é bem diversa, pois enquanto no arrendamento rural as regras reguladoras do contrato se assemelhem à locação, versando ele sobre o uso de coisa alheia, na parceria agrícola e pecuária o objeto envolve não só coisa alheia. Mas também os frutos dela produzidos, que seria repartidos entre os parceiros, estabelecendo a propriedade de ambos e aproximando o contrato dos princípios reguladores da sociedade, O Estatuto da Terra, ao assegurar o direito da preferência do arrendatário sobre as terras objeto do contrato (art. 92, § 3o), inclui no Capítulo Geral, onde cogitou do uso ou posse temporária da terra, tratando dos princípios fundamentais relativos não somente ao arrendatário rural, mas também a parceria rural, nada dispondo quanto a extensão a esta.

É verdade que o artigo 96, inciso VII, do referido Estatuto, manda aplicar à parceria agrícola, pecuária, agropecuária, agroindustrial ou extrativa, as normas pertinentes ao arrendamento rural, no que couber, bem como as regras do contrato de sociedade, no que estiver regulado por aquela lei, porém, como já foi observado, o direito de preferência não foi previsto na seção relativa ao arrendamento rural, mas, sim, no capítulo geral, que fez inteira abstração quanto à sua extensão à parceria, embora dela cogitasse para outro fim.

Não resta dúvida, pois, que o direito de preferência não é extensivo ao parceiro rural, quer seja em relação à venda do imóvel, ou dos produtos a objetos de parceria’ (Jurisprudência Brasileira, Juruá, vol. 131, pág. 57).

A seguir, prosseguiu o eminente Ministro Barros Monteiro:

‘Estes fundamentos casam-se às inteiras à espécie presente. O direito de perempção, no caso de alienação do imóvel, adstringe-se ao arrendatário rural. Não se argumente com a dicção meramente literal do art. 48 do Dec. nº 59.566, de 14.11.66, que, a despeito de ordenar que se aplicam à parceria as normas estabelecidas na Seção I daquele Capítulo (onde se encontra previsto o direito de preferência do arrendatário - art. 45), não confere ao parceiro rural outorgado esse mesmo direito, porquanto é ali feita a ressalva ‘no que couber’, além da remissão expressa ao art. 96, Inc. VII, da Lei 4.504/64. Bem de ver ainda que ao Regulamento não era dado extrapolar o que restara disposto de forma clara a sistemática pela Lei regulamentada.

A jurisprudência orienta-se tal qual a diretriz traçada pelo Tribunal de Alçada Mineiro (cfr. Jurisprudência Brasileira, vol. 131, págs. 179-181; Rev. Dos Tribs, Vol. 623, págs. 52/53).

Igual, outrossim o parecer da doutrina. Oswaldo Opitz e Silvia C. B. Optiz anotam a propósito que ‘o direito conferido no art. 92, § 3o, do ET é exclusivamente do arrendatário. Não abrange os imóveis dados em parceria rural... ‘ (Tratado de Direito Agrário Brasileiro, vol 2 pág. 97, ed. 1983).’

Por esses mesmos fundamentos, conheço do recurso, pela divergência,mas para negar-lhe provimento.” (destacou-se)

No mesmo sentido, tem-se o seguinte julgado:

“(...) A relação que se estabelece no contrato de locação de pastos ou ‘contrato de pastoreio’ refoge à natureza do contrato de arrendamento, constituindo-se em obrigação albergada no direito civil. (...). (Mandado de Segurança Nº 195069323, Sexta Câmara Cível, Tribunal de Alçada do RS, Relator: José Carlos Teixeira Giorgis, Julgado em 17/8/1995)

Feitas essas considerações, cumpre agora analisar a natureza jurídica do contrato havido entre as partes.

Consta da cópia do contrato de f. 11-12:

“Contrato de arrendamento de pastagens

Pelo presente instrumento particular de contrato de Arrendamento de Imóvel Rural para fins de exploração Pecuária, que fazem entre si, de um lado o Sr. Nelson Leone Porto Alegre (...), aqui denominado Arrendante, e de outro lado o Sr. Sigeyuki Ishii (...), aqui simplesmente denominado de Arrendatário, tem entre si justo e avençado o seguinte contrato de arrendamento de pastagens, mediante cláusulas e condições, o seguinte:

PRIMEIRA

O primeiro, ora denominado Arrendante, é legítimo proprietário do Imóvel Rural denominada Fazenda Porto Alegre, localizada no município de Naviraí-MS, em cujo cartório de Registro de Imóveis acha-se devidamente matriculada sob nº 12.983 Ficha 01, de 1º de novembro de 1991, o citado Imóvel Rural encontra-se cadastrado no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INCRA sob n.º 913.294.002.747-7 e inscrita na Secretaria da Fazenda sob n.º 28.548.185-1.

SEGUNDA

Sobre as terras do aludido Imóvel, formado de pastagens artificiais, ora combinou-se como segundo nomeado Arrendatário, um arrendamento de Pastagens para 500 (Quinhentos) bois Nelore de 24 a 36 meses a serem conservados dentro de uma área de 770ha (Setecentos e Setenta hectares), pastagens estas compostas de colonião e de Brachiaria-Brizanta, toda cercada e com divisões internas.

TERCEIRA

O prazo do presente arrendamento é de 1 (Hum) ano , a contar de 01 de junho de 1999 e terminar em 31 de maio de 2000, podendo ser prorrogado por mais um período, desde que haja novo acordo entre os contratantes .

QUARTA

Que o preço certo e ajustado pelas partes contratantes é de R$2,50 (Dos reais e cinquenta centavos) por cabeça, totalizando R$ 1.250,00 (Hum mil duzentos e cinqüenta reais) por mês que será pago todo dia 05 do mês subsequente.

QUINTA

O Arrendatário poderá utilizar-se dos currais ou mangueiras existentes na propriedade rural, bem como casa de moradia para seu peão, visando a lida, manutenção e tratamento fito-sanitário de seus animais, ficando também de sua responsabilidade o fornecimento de sal mineral, vacina e medicamentos necessários.

SEXTA

Os serviços ou trabalhos pertinentes ao tipo de exploração pecuária, ora contratada, serão executados pelo empregado do Arrendatário, que no entanto, perante ao arrendante, em termos obrigacionais serão totalmente estranhos.

SÉTIMA

Fica resguardado ao Arrendatário, por si ou seu preposto o direito de fiscalizar e vistoriar o gado apascentado na fazenda Porto Alegre todas as vezes que julgar necessário.

OITAVA

Qualquer das partes que infrigir o que está previsto nas cláusulas deste contrato importa na sua rescisão imediata com perdas e danos civis em favor da parte inocente.(...)”

Da análise conjunta do instrumento acima mencionado com as demais provas trazidas aos autos, tem-se que o contrato realizado entre Nelson Leone Porto Alegre e Sigeyuki Ishii trata-se, na realidade, de um contrato de locação de pastagem.

A diferença entre o arrendamento e a locação de pastagem é sutil, mas tem efeitos práticos, já que, como dito alhures, o direito de preferência de que trata o § 3º do art. 92 do Estatuto da Terra é conferido tão somente na primeira modalidade contratual.

Na vigência do contrato de arrendamento, o arrendatário usufrui plenamente da área arrendada com exclusividade, sendo diretamente responsável pelo cuidado com seu gado. Por tal motivo, quando esse contrato é escrito e o arrendamento é de parcela de um imóvel rural, a área a ser arrendada deve ser discriminada, de modo a permitir sua exata localização e, por conseguinte, garantir a observância de regras obrigatórias constantes do ET como, por exemplo, a vedação ao subarrendamento não autorizado pelo proprietário e o direito à indenização pelas benfeitorias feitas a cargo do arrendatário.

É o que se extrai do disposto no artigo 95, incisos VI, VII, VIII, do Estatuto da Terra (conforme redação vigente na data do contrato havido entre as partes) e no art. 12, incisos V, VI, VII e VIII do Decreto n. 59.566/66:

“Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

(...)

VI - sem expresso consentimento do proprietário é vedado o subarrendamento;

VII - poderá ser acertada, entre o proprietário e arrendatário, cláusula que permita a substituição de área arrendada por outra equivalente no mesmo imóvel rural, desde que respeitadas as condições de arrendamento e os direitos do arrendatário;

VIII - o arrendatário, ao termo do contrato, tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, será indenizado das benfeitorias voluptuárias quando autorizadas pelo locador do solo. Enquanto o arrendatário não seja indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e nas disposições do inciso I; (...)” (Estatuto da Terra)

 

“Art 12. Os contratos escritos deverão conter as seguintes indicações:

(...)

V - objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;

VI - Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural). VII - Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante; VIII - Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas desse pagamento ou partilha; (...)” (Decreto nº 59.566/66)

No presente caso, o contrato havido entre as partes não cumpriu o disposto no inciso VII do Regulamento doEstatuto da Terraa, já que, apesar de mencionar a metragem da área a ser ocupada (770ha), não informa sua localização precisa dentro da Fazenda Porto Alegre, tampouco especifica quais as benfeitorias ali existentes.

Além disso, o contrato em questão foi firmado pelo prazo de um ano, o que também desconfigura o arrendamento pecuário de animais de grande porte, cujo prazo mínimo é de cinco anos.

De fato, o contrato de arrendamento típico que envolva pecuária de animais de grande porte não pode ser realizado por prazo inferior a cinco anos, como se extrai do disposto nos art. 95, XI, b , do Estatuto da Terra (aqui novamente transcrito com a redação vigente na época da celebração do contrato havido entre as partes), c/c art. 13, inciso II, alínea a do Decreto n. 59.566/66, in verbis :

“Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios: XI - na regulamentação desta Lei, serão complementadas as seguintes condições que, obrigatoriamente, constarão dos contratos de arrendamento: (...) b) prazos mínimos de locação e limites de vigência para os vários tipos de atividades agrícolas; (...)” (Estatuto da Terra – destacou-se)

“Art133. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente, clausulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (Art. 13, incisos III e V da Lei nº 4.947-66);

(...)

II - Observância das seguintes normas, visando a conservação dos recursos naturais:

a) prazos mínimos, na forma da alínea “ b “, do inciso XI, do art. 95 e da alínea “ b “, do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra :

(...)

- de 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade (...) de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda (...) ” (Decreto n. 59.566/66 – destacou-se) Ve-se que, para evitar o uso predatório da propriedade ruralEstatuto da Terraerra estipulou um prazo mínimo para os contratos nominados – arrendamento e parceria – de modo a compelir o não proprietário que usufrui do imóvel a tomar medidas que garantam a conservação da terra.

Como observa Benedito Ferreira Marques:

“ Qualquer que seja a forma do contrato, as partes devem observar a obrigação de conservar os recursos naturais e o dever de proteção ao mais fraco na relação contratual, que são o arrendatário e o parceiro-outorgado. E mais do que isso, devem observar os prazos mínimos estabelecidos; a fixação do preço do aluguel de acordo com as regras legais, e não pela livre vontade das partes (...).

A observância dos prazos mínimos é de fundamental importância nos contratos agrários, quase sempre não obedecidos, gerando-se, em conseqüência, uma avalanche de processos nos pretórios. Esses prazos são os seguintes: três anos, para a lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio portes, ou em todos os casos de parceria; cinco anos, para a lavoura permanente e pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas (...).” (destacou-se)

No mesmo sentido, tem-se a lição de Paulo Torminn Borges:

“O legislador brasileiro esteve atento ao problema, e o Decreto n. 59.566/66 desdobrou a matéria, fixando prazos mínimos para os contratos agrários (Dec. n. 59.566/66, art. 13, II).

O prazo mínimo, em qualquer dos contratos agrários nominados, é de três (3) anos.

(...)

Tem surgido nos Tribunais, vez por outra, o entendimento de que os prazos mínimos, previstos na legislação, dizem respeito apenas aos contratos por prazo indeterminado. Assim, seria lícito contrato por prazo menor, desde que determinado.

Tal entendimento não pode prevalecer. O prazo mínimo é estabelecido não apenas em favor do débil econômico, ou seja, do parceiro-outorgado e do arrendatário.

Não.

O prazo mínimo é estabelecido principalmente para evitar o mau uso da terra.

Quem toma a terra, em arrendamento ou parceria, por um ano só, quererá tirar toto proveito imediato. E muitos não se importarão de fazer uso predatório, porque a terra arruinada, amanhã, não estará mais em suas mãos.

Se o usuário da terra, porém, a tem por um tempo mais alongado, com possibilidade legal de renovar o contrato, é evidente que pensará no proveito imediato e no proveito mediato, e, assim, despovoará a terra de pragas, hoje, para tê-las despovoada da mesma praga no futuro, em seu próprio benefício. Conservará sua fertilidade hoje, para tê-la fértil amanhã.

E a conservação da capacidade produtiva da terra interessa ao presente e ao futuro, para ambos os tempos estando voltadas as regras protetivas da lei.

Por isso são expressos os textos legais, dispondo sobre a obrigatoriedade de cláusulas contratuais visando à conservação dos recursos naturais, como se vê na Lei n. 4.947/66:

‘Art. 13. Os contratos agrários regulam-se pelos princípios gerais que regem os contratos de Direito Comum, no que concerne ao acordo de vontades e ao objeto, observados os seguintes preceitos de Direito Agrário:

... III – obrigatoriedade de cláusulas irrevogáveis, estabelecidas pelo IBRA, que visem à conservação dos recursos naturais ’ (...)

O preceito é repetido no Decreto n. 59.566/66:

‘Art. 13. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, constarão obrigatoriamente, cláusulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (...):

(...)

II – observância das seguintes normas, visando à conservação dos recursos naturais:

a) prazos mínimos, na forma da alínea ‘b’, do inciso XI, do art. 95 e da alínea ‘b’, do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra:

– de 3 (três) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte, ou em todos os casos de parceria;

– de 5 (cinco) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal; (...)” (destacou-se)

Como visto acima, o contrato de arrendamento típico para a atividade pecuária de grande porte deve ter um prazo mínimo de cinco anos. Admitir prazo inferior para essa modalidade contratual seria convalidar a utilização predatória da terra, o que é vedado por nosso sistema jurídico.

No caso em comento, as partes firmaram um contrato com prazo de um ano, o que descaracteriza o contrato de arrendamento tal como está previsto no Estatuto da Terra.

Não bastasse esse prazo inferior ao mínimo legal para o arrendamento, tem-se que o contrato havido entre as partes preocupou-se mais em discriminar a quantidade de reses a serem apascentadas (500 bois nelore de 24 a 36 meses), do que em discriminar a área exata em que esses animais ficariam, o que indica tratar-se de um contrato de locação de pastagem, e não de arrendamento.

Com efeito, no contrato de locação de pastagem, o locatário coloca suas reses nas pastagens do proprietário da terra e paga-lhe, a título de aluguel, um valor por cabeça de animal no pasto. A responsabilidade e o cuidado dos animais ficam a encargo do locatário, sendo dele também o uso e gozo do seu gado. No que concerne à posse da terra, todavia, verifica-se frequentemente a composse, já que, com frequência, outros locatários e até mesmo o proprietário ocupam a mesma área simultaneamente, nela apascentando animais de propriedades distintas.

Aliás, embora comumente chamada de arrendamento, essa locação de pastagem é muito comum, não só em Mato Grosso do Sul, como em outras unidades da federação que mantêm pecuária de gado de corte.

De fato, a locação de pastagem é um contrato híbrido entre o contrato de pastoreio e o de arrendamento, ambos também comuns no país, mas com características diferentes (como já visto em relação ao arrendamento). Oswaldo Optiz e Silvia Optiz explicam a evolução histórica dessas modalidades contratuais no Brasil:

“Há bem pouco tempo ainda se fazia o comércio de mula para São Paulo e deste Estado para o de Goiás. Tropas e tropas de mulas cruzavam os Estados do Sul, durante meses a fio. É natural que esses animais no trajeto até São Paulo tivessem de ser apascentados ou desansados. Para isso existiam os lugares de pousadas certas, com ocupações de campos particulares, denominados invernadas, mediante o pagamento de uma diária por cabeça ou lote.

Eram verdadeiros contratos de locação de pastos e águas, temporários e transitórios. Era a invernagem curta, mas remunerada quase sempre.

Eduardo Ortiz de Rozas nos dá notícia de igual comércio que se fazia da região Sul para o Peru. Praticamente, o negócio requeria duas invernadas: uma em Córdoba e outra em Tucumã ou Salta, devido à grande distância a percorrer e as paragens pedregosas nocivas a dito gado, consistentes em potreiros separados, as priemeiras, e nos chamados potreiros de campo, as segundas (El contrato de pastoreo, Ed. de la Universidad del Museo Social Argentino, p. 10).

Também a indústria de gado teve, dentro de cada região ou país, um sistema idêntico, tanto que o gado passava por diversas mãos antes de chegar ao local de abate. Para isso era necessário o pastoreio, devido às distâncias, e os contratos de invernagem surgiam com a finalidade de pastagem e água dada ao gado, para que não perdessem muito peso e pudessem mesmo descansar. Quem percorreu nossa fronteira do sul e os campos da serra há menos de meio século, encontrava inúmeras tropas percorrendo o solo gaúcho à procura dos mercados consumidores, matadouros, charqueadas e frigoríficos. Depois foi o trem o grande condutor das boiadas e, por fim, o caminhão.

Esses contratos de invernagem ou de pastoreio obrigavam o dador de pastoreio a cuidar dos animais depositados em seus potreiros, de tal modo que tinha de parar rodeio para a verificação do estado da tropa, como se se tratasse de animais de sua propriedade, pondo peões necessários para a guarda e fiel custódia, porque os que faltarem, por culpa ou descuido dele, deveriam ser repostos à época da entrega. Com esses dados históricos se vai compreendendo o sentido do contrato de pastoreio e invernagem, que pouca coisa mudou em nossos dias, embora menos freqüentes na teoria, mas comuns na prática, principalmente em época de seca ou chuvas excessivas, entre os fazendeiros de uma região e vizinhos. Dois elementos são constantes nesses contratos, em regras verbais, o curto prazo e o aluguel por cabeça.

Esse tipo de pastoreio toma vários matizes, desde aqueles a que já nos referimos, do comércio de mulas e gado, até o corriqueiro uso de campos ou potreiros fechados para pastoreio de animais de tambos, próximos às cidades consumidoras de leite, em que os animais vão cedo para a pastagem e voltam à noite para o estábulo, para a ordenha no dia seguinte. Outro tipo de pastoreio é o recebimento de animais de cria ou engorda, em comum com os do dador de pastoerio, em que este não se responsabiliza pela sua guarda, ficando ao dono tal encargo. Costuma-se também arrendar o campo fechado para o tomador colocar seu gado, onde passa a cuidá-los e fazer o rodeio costumeiro. Pode acontecer de receber o campo e a casa para morar, então já estamos próximos do contrato agrário de arrendamento, mesmo que o pagamento seja por cabeça. Nessas duas últimas hipóteses caracteriza-se mesmo um contrato que implica seu enquadramento na legislação agrária, dada sua natureza jurídica .

(...)

No contrato de invernagem ou de pastagem o proprietário ou arrendatário recebe gado para pastar, mediante o pagamento por cabeça introduzida no campo , sob a responsabilidade e cuidados do dono do campo ou arrendatário deste. Não há posse do imóvel, como se vê, por parte do tomador de pastagem. Não é o contrato de pastoreio, como já demonstramos linhas acima. Embora seja um contrato agrário, não é de arrendamento, mas pode ser de parceria. É um contrato agrário em que um sujeito convenciona com outro o direito de fazer pastar seu gado ou animais num imóvel ou fundo rural de outrem por um prazo de dias, meses ou anos mediante o pagamento de um preço estipulado por animal (Vivanco, Teoria, cit., p. 458). Neste contrato não se cede a posse do imóvel; o fim principal é fazer pastar os animais, onerosamente. O fato de alguns empregados do dono dos animais penetrarem no campo, para vistoriá-los, não descaracteriza o contrato.

Encontramos duas decisões do TACSP, em que a matéria é examinada (...). A ementa está assim redigida:

‘Locação de pastos. Contratos a curto prazo, para permanência temporária de gado – Interesses em confronto, a propiciar, nítida distinção entre locatário de pasto e arrendatário – Locações de pastos, estas não regidas pelo Estatuto da Terra – Proteção unicamente à figura do arrendatário, que explora efetivamente a terra’ (JTACSP, 41: 167).

Verifica-se do relatório que se trata de um contato de pastoreio, em que se entrega ao tomador, a posse, uso e gozo do imóvel por um prazo curto, que se prorrogou por alguns meses, que se enquadra nos moldes do art. 39 do Regulamento, portanto contrato agrário regido pelo ET, porque não temos outra maneira de caracterizá-lo, senão como arrendamento rural, que deve obedecer aos requisitos do art. 38 do mesmo Regulamento. Não é um contrato de arrendamento de pasto, como diz o voto do relator, ao afirmar que ‘Os contratos em causa, de arrendamento de pastos, não são os previstos no Estatuto da Terra, o qual visa a proteger o verdadeiro arrendatário, aquele que explora a terra, que faz as vezes do proprietário, que mantém a continuidade nas suas atividades agrícolas ou pecuárias e que fica, por isso mesmo, vinculado de uma ou outra forma ao imóvel. O locatário de pastos, não. Este não tem outro interesse se não o de locar o seu plantel temporariamente em determinado pasto, por escassez de seus próprios. São locações a curto prazo, para gado transeunte, objeto constante de mercado’ (fls. 169). É o gado que vem de Mato Grosso e antes de chegar ao mercado da capital paulista, precisa ser pastoreado durante alguns meses ou menos, daí o arrendamento de campos nas divisas desses dois Estados.(...)”

O contrato havido entre as partes preenche todos os requisitos que o caracterizam como locação de pastagem, já que as partes se preocuparam tão somente em determinar a quantidade de cabeças de gado em determinada área, o preço por cabeça, em um breve período para ocupação do pasto (um ano), pouco se importando em descrever a localização exata da área arrendada e as benfeitorias ali constantes.

Ora, em nenhum momento os recorridos afirmaram que o prazo do contrato seria maior do que aquele expressamente constante do documento de f. 11-12, o que indica a intenção de brevidade na ocupação daquelas pastagens.

Ademais, vale lembrar que, na mesma época, o então proprietário do imóvel, Nelson Leone Porto Alegre, mantinha contratos idênticos com Cláudio Hermes Dal Prá (como se vê à f. 82 dos autos) e Osvaldo Martins Leite, permitindo, outrossim, que seu filho, Nelson Porto Alegre Filho, também exercesse atividades na Fazenda Porto Alegre.

Os recorridos tinham plena ciência dessa realidade, como se vê da declaração firmada por Sigeyuki Ishii, em 1998, quando mantinha outro contrato idêntico ao ora examinado com Nelson Leone Porto Alegre (juntada à f. 81 dos autos):

“Eu Sigeyuki Ishii, brasileiro, casado, pecuarista, residente e domiciliado à Rua Paulo Marques, nº 359, na cidade de Pres. Prudente SP (...), arrendatário de uma área de 770 ha (Setecentos e setenta hectares), em pasto, para 800 (Oitocentos) bois, dos 1.132 ha (Hum mil, cento trinta e dois hectares) utilizáveis da Fazenda Porto Alegre, localizada no município de Naviraí MS, conforme contrato de arrendamento de pastagens assinado no dia 1º de abril de 1998. Declaro mais que, tenho conhecimento através de contato com o ex-comodatário o Sr. Nelson Porto Alegre Filho, que o restante da área em apreço encontra-se arrendado sob contrato verbal e por escrito, por vencer, aos senhores, Cláudio Honorato Dal Prá e Osvaldo Martins Leite ” (destacou-se)

Constata-se que em nenhum desses contratos houve separação das glebas ocupadas pelo gado de uns e de outros, e que, ademais, o prazo contratado nunca foi superior a dois anos. Assim, tem-se que a intenção dos locatários era tão somente deixar seu gado pastando no local por um breve período.

Em síntese, as provas constantes dos autos demonstram que o contrato havido entre as partes era de locação de pastagem que, embora tenha natureza jurídica de contrato agrário, não se confunde com o arrendamento, motivo pelo qual não confere aos locatários o direito de preferência que a lei consagra exclusivamente ao arrendatário.

Ad argumentandum , vale constatar que, ainda que se tratasse formalmente de contrato de arrendamento, melhor sorte não albergaria os recorridos, porque não se enquadram na figura de arrendatários que tiram seu sustento da terra, razão pela qual não se lhes aplica a prerrogativa prevista no art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra.

Cumpre lembrar que o direito de preferência implica restrição ao direito à livre disposição do bem pelo proprietário, de modo que a lei somente confere tal prerrogativa àquele que presumivelmente tem no local sua morada e/ou fonte de subsistência, como se vê da leitura conjunta dos arts. e 38 do Decreto n. 59.566/66:

“Art 8º Para os fins do disposto no art. 13, inciso V, da Lei nº 4.947-66, entende-se por cultivo direto e pessoal, a exploração direta na qual o proprietário, ou arrendatário ou o parceiro, e seu conjunto familiar, residindo no imóvel e vivendo em mútua dependência , utilizam assalariados em número que não ultrapassa o número de membros ativos daquele conjunto.

Parágrafo único. Denomina-se cultivador direto e pessoal aquêle que exerce atividade de exploração na forma dêste artigo.” (destacou-se )

“Art 38. A exploração da terra, nas formas e tipos regulamentados por este Decreto, somente é considerada como adequada a permitir ao arrendatário e ao parceiro-outorgado gozar dos benefícios aqui estabelecidos, quando for realizada de maneira: I - eficiente, quando satisfizer as seguintes condições, especificadas no art. 25 do Decreto nº 55.891, de 1965 e as contidas nos parágrafos daquele artigo: II - Direta e pessoal, nos têrmos do art. 8º dêste Regulamento estendido o conceito ao parceiro-outorgado; (...)” (destacou-se)

Nesse diapasão, o STJ já decidiu:

“ESTATUTO DA TERRA. ARRENDATÁRIO RURAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA NO CASO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL (LEI N. 4. 504/64, ART. 92, PARÁGRAFOS 3. E 4.).

- A função social da terra não estará sendo cumprida, consoante os fins visados pela Lei n. 4.504/64, em seu art. 92, se o arrendatário não tira o seu sustento da gleba arrendada, explorando-a diretamente com o seu grupo familiar. - Acórdão que se fundou sobretudo no exame da prova produzida no processo. - Recurso não conhecido. (REsp 36.227/MG, Rel. Min. Antônio Torreão Braz, 4ª Turma, julgado em 28/9/1993, DJ 13/12/1993 p. 27467)

Estudando o assunto, Mauro Lemes destaca inúmeros julgados pátrios, traduzindo o pensamento ao qual me filio:

“Em diferentes Tribunais Estaduais (...) esboça-se posição (...) a entender que inteiramente aplicável o artigo 38, inciso II, do Decreto nº 59.566/66, porque perfeitamente coerente com a disciplina geral do Estatuto da Terra.

Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

Apelação Cível nº 256.795-9 – Julgada em 06.02.1990

EMENTA: ‘ARRENDAMENTO RURAL – Normas a serem aplicadas – Atividade de pessoa jurídica, empresarial, na exploração agrícola e pecuária, com capital social considerável – Estatuto da Terra – Inaplicabilidade, por não se cuidar de trabalhador rural, a quem o referido diploma procura proteger, social e economicamente – Improcedência da ação de arbitramento das rendas ou participações – Recurso provido.’

No corpo do respectivo Acórdão, as razões de decidir:

‘Não andou bem a decisão monocrática. É que o Estatuto da Terra, assim como as normas que o acolitam, não se aplicam à espécie vertente, pois entendem com hipóteses nas quais se cuide de proteger social e economicamente os arrendatários que pessoal e diretamente cultivem o solo, como prevê o artigo 13, inciso V, da Lei nº 4.947, de 1966, sendo certo que o artigo 8º do regulamento correspondente a essa lei reza que, para os fins previstos no artigo 13, inciso V, da regra regulamentada, entende-se por cultivo direto e pessoal a exploração direta, na qual o proprietário, o arrendatário ou o parceiro, bem como seu conjunto familiar, residindo no imóvel e vivendo em mútua dependência, utilizam assalariados em número que não ultrapasse o número de membros ativos daquele conjunto.

Ora pois: a autora é pessoa jurídica que exerce atividade empresarial com capital social visivelmente considerável, atividade essa conduzida à exploração agrícola e pecuária, notadamente o cultivo de cana-de-açúcar, empregando na área objeto do contrato em litígio, com cerca de setecentos alqueires, mais de seiscentos assalariados, como se pode conferir às fls. 13, 20 e 478 dos autos.

Portanto, a atividade da postulante, no caso, não é direta nem pessoal e, assim, não se estende a ela o pálio protetivo da legislação que, na realidade, se destina a amparar o homem do campo, a quem não se pode assimilar a pessoa jurídica de cunho empresarial.

Daí a inteira pertinência da lição de PAULO GUILHERME DE ALMEIDA, seguida pela Egrégia Terceira Câmara deste Colendo Tribunal (in ‘JTACSP’, vol. 68/152), segundo a qual a tutela do trabalhador rural por meio de restrições nos contratos agrários nem sempre se justifica, pois há hipóteses em que se torna patente a igualdade entre as partes. O referido autor arremata ponderando: ‘cite-se, por exemplo, o caso de contrato celebrado entre proprietário de imóvel e pessoas jurídicas, como usinas de açúcar e entidades de crédito, de forte estrutura financeira e administrativa, a dispensar qualquer tratamento protecionista.

É bem a espécie dos autos, em que uma pessoa jurídica de grande porte pretende ver-se equiparada ao trabalhador rurícola, para o fim de considerar-se albergada pela mesma proteção que a este preocupou o legislador, com vistas à exploração da terra levada a efeito diretamente por pessoas naturais.’

Ação Rescisória de Sentença nº 334.379-3-00 – Julgada em 10.11.1992

EMENTA: ARRENDAMENTO RURAL – Valor do aluguel – Arbitramento de preço superior ao teto estabelecido pelo inciso XII, do artigo 95 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 1964)– Condições pessoais do arrendatário a não enquadrá-lo como responsável direto pela exploração da terra – Admissibilidade.

Arbitramento de preço superior, desde que as condições pessoais do arrendatário inadmitam seu enquadramento, com exclusividade, como responsável direto pela exploração da propriedade rural, por si ou por meio de conjunto familiar. Possibilidade jurídica do pedido a cada três anos.’

Do Acórdão, o seguinte excerto demonstra a linha de fundamentação:

‘Além do mais, nos termos da Lei nº 4.947, de 6.4.1966, no inciso V do artigo 13, estendeu sua proteção social e econômica somente aos ‘arrendatários cultivadores diretos e pessoais’, posto que, consoante já proclamou venerando acórdão prolatado na Apelação nº 208.247, de Ituverava, relatada pelo então Juiz Rodrigues Porto, perante a 5ª Câmara do Primeiro Tribunal de Alçada do Estado, publicado nos Julgados, vol. 33/147: ‘ o artigo 95, inciso XII, do Estatuto da Terra não ampara aquele que não explora o imóvel de maneira direta e pessoal (artigo 38, inciso II, do Decreto nº 59.566, de 1966) ’.

E isso deve ser assim porque não se afigura justo aceitar parâmetros rígidos do Estatuto da Terra, disciplinado pela Lei nº 4.504, de 30.11.1964, quanto ao preço do arrendamento, para favorecer aquele que, somente como atividade secundária aceita se colocar como arrendatário de imóvel rural, em prejuízo dos menos favorecidos que, diante da ausência de outra qualificação profissional, precisam cultivar diretamente as propriedades alheias, como alternativa mínima de garantia de subsistência.

Ou como disse o venerando acórdão relatado pelo Des. Marçal Juster, perante a 4ª Câmara do TJPR, publicado na RT, vol. 446/204, ipsis litteris: ‘ A legislação agrária, como se depreende da sua contextura, mira o maior aproveitamento e produtividade da terra, estabelecendo direitos e deveres aos que tomam parte nos contratos para exploração no setor. Procurou amparar o arrendatário, definido como essa figura sofrida, como trabalhador braçal andante carregando sua família e seus trastes num caminhar sem fim, sem chance para se fixar, muitas vezes e quase sempre logrado pelo sempre melhor nível cultural do senhor da terra ’.

Como se verifica, o entendimento adotado na r. sentença rescindenda, que interpretou a aplicação do Estatuto da Terra, somente em benefício dos exploradores diretos da propriedade rural, não violou literal disposição de lei e apenas procurou dar-lhe melhor adequação aos fatos, evitando que a mesma se torne fator de desequilíbrio em prejuízo do proprietário que contrata arrendamento com pessoa que a lei não protege, especificamente, no tocante ao preço da cessão da propriedade.

E não se argumente que o julgamento está afrontando princípio constitucional de que todos são iguais perante a lei, posto que inexiste a igualdade jurídica e real entre aquele que arrenda propriedade rural para nele explorar supletivamente atividade econômica e aqueloutro que a explora com o trabalho braçal apenas visando obter a subsistência própria ou do grupo familiar, pois, como ensina PAULINO JACQUES, na obra ‘Da igualdade perante a lei’ (Forense, 1957, pág. 234): ‘o tratamento igual consiste em assegurar às pessoas de situações iguais os mesmos direitos, prerrogativas e vantagens, com as obrigações correspondentes”.

Do exame dos fundamentos deduzidos na inicial, não se constata a ocorrência de violação de literal disposição de lei federal, harmonizando-se a interpretação da sentença com o espírito do Estatuto da Terra, quando tem por objetivo proteger o explorador direto da propriedade rural diretamente ou por meio de conjunto familiar.’

Tribunal de Alçada de Minas Gerais

Apelação Cível nº 30.553 – Julgada em 21.10.1986

EMENTA: ‘ARRENDAMENTO RURAL – INEXISTÊNCIA DE EXPLORAÇÃO DIRETA E PESSOAL – INAPLICABILIDADE DO ESTATUTO DA TERRA

O arrendatário que não resida no imóvel objeto do contrato não se ajusta à figura daquele que explora direta e pessoalmente a terra, o que afasta a tutela especial das Leis nºs 4.504/64, 4.947/66 e do Decreto nº 59.566/66, ficando o ajuste sujeito às regras comuns do Código Civil

Nesse acórdão, o Juiz Cunha Campos, Relator, assim se manifesta sobre a matéria:

‘Humberto Theodoro Júnior, quando juiz de primeiro grau, proferiu sentença onde estabeleceu os requisitos de incidência das disposições referentes a arrendamento e contidas no chamado Estatuto da Terra. Este foi complementado pela Lei nº 4.947/66 e regulamentado pelo Decreto nº 59.566, de 14.11.1966.

Verificado este conjunto de disposições legais, lembrou Humberto Theodoro que: ‘a exploração de terra, nas formas e tipos regulamentados por este decreto (o de nº 59.566), somente é considerada como adequada a permitir ao arrendatário e ao parceiro outorgado gozar dos benefícios aqui estabelecidos, quando for realizada de maneira direta e pessoal, nos termos do artigo 8º deste regulamento, estendido o conceito ao parceiro outorgado’ (in verbis: art. 38, II, do Dec. 59.566, de 14.11.1966, que regulamentou o Estatuto da Terra). Portanto, ‘a exploração da terra deve ser realizada de maneira direta e pessoal, para que os ocupantes gozem dos benefícios do Estatuto da Terra e seu Regulamento’(Oswaldo Opitz e Sílvia Opitz, Contratos Agrários no Estatuto da Terra, ed. 1971, nº 33, pág. 219).

Prosseguiu o jurista a assentar:

Não basta investir capital na exploração da terra. Para gozar dos excepcionais favores do Estatuto, indispensável é que o parceiro seja, na efetiva expressão da palavra, um lavrador...

E ainda:

Sem se identificar com a gleba, nela residindo, a relação jurídica escapa ao alcance da legislação especial, ficando o parceiro sujeito às regras ordinárias do Código Civil (art. 92, § 9º, da Lei nº 4.504). – Revista Brasileira de Direito Processual, v. 2, pág. 156 e segs .

Como me pronunciei na época (revista e vol. Citados, pág. 159-162) esta representa a colocação técnica da matéria e atende, não apenas a sistemática, mas aos objetivos colimados pela chamada legislação agrária.

Na realidade, os dispositivos de tutela, a limitar a autonomia da vontade, foram endereçados à proteção do homem do campo, aquele cultivador direto e pessoal como a própria lei torna claro. Dois proprietários rurais, ao negociar o aluguel de pastagens, não podem pretender tutela destinada aos economicamente débeis, aos lavradores em sentido próprio.’

Apelação Cível nº 114.231-6 – Julgada em 18.11.1991

EMENTA: ‘ARRENDAMENTO RURAL – DIREITO DE PREFERÊNCIA – ESTATUTO DA TERRA – ARRENDATÁRIO – DEPÓSITO

Os direitos que o Estatuto da Terra assegura ao arrendatário aplicam-se apenas ao que não tenha terreno próprio e que explore, pessoalmente, ou com sua família, a gleba arrendada, dela tirando a sua subsistência.’

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul

Apelação Cível nº 189020787 – Julgada em 09.05.1989

EMENTA: ‘ARRENDATÁRIO. PROTEÇÃO AO ARRENDATÁRIO HIPOSSUFICIENTE. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA PARA CESSAÇÃO DO CONTRATO. CONDUTA DO ARRENDATÁRIO NO SENTIDO DO DESINTERESSE NA SUA RENOVAÇÃO.

As normas do Estatuto da Terra são, em regra, protetivas do hipossuficiente, condição que o arrendatário, na hipótese concreta, não reveste.

Não se exige, necessariamente, a notificação judicial, pelo arrendador, até seis meses antes do prazo de vigência do contrato, para a retomada do imóvel arrendado. Basta a intenção seja manifestada por meio idôneo.

Arrendatário que confessou haver sido solicitado a desocupar a área no termo final do contrato, embora dentro dos últimos seis meses de sua vigência. Conduta, de outra parte, no sentido de satisfazer o interesse do arrendante, retirando animais e dizendo ao senhorio que faria a entrega da área no prazo fixado.’

Apelação Cível nº 193043213 – Julgada em 16.09.1993

EMENTA: ‘ARRENDAMENTO RURAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

Pela finalidade social buscada pelo Estatuto da Terra, o direito de preferência é assegurado ao arrendatário que explora direta e pessoalmente a área rural.

Carece daquela ação arrendatário que transfere a terra arrendada para terceiro explorá-la em seu nome.

.........’

Do respectivo acórdão, o seguinte excerto:

‘Vê-se que o apelado não é o arrendatário definido e protegido pela Lei, pois esta, como dito no apelo, tem intuito eminentemente social e objetiva beneficiar aquele que trabalha na terra.

Realmente. Está na lei:

Art. 13. Os contratos agrários regulam-se pelos princípios gerais que regem os contratos de Direito comum, no que concerne ao acordo de vontades e ao objeto, observados os seguintes preceitos de Direito Agrário: I, II, III e IV – ‘omissis’ V – proteção social e econômica aos arrendatários cultivadores diretos e pessoais – Lei 4.947/66.

Art. 8º - Para os fins do disposto no art. 13, V, da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, entende-se por cultivo direto e pessoal, a exploração direta na qual o proprietário, o arrendatário ou o parceiro, e seu conjunto familiar, residindo no imóvel e vivendo em mútua dependência, utilizam assalariados em número que não ultrapassa o número de membros ativos daquele conjunto. Parágrafo único. Denomina-se cultivador direto e pessoal aquele que exerce atividade de exploração na forma deste artigo. – Decreto nº 59.566/66 Ve-se que o arrendatário, para exercer o direito de preferência que lhe assegura o art. 92, § 3º, da Lei nº 4.504/64, para que não seja quebrada a finalidade da lei, a qual, segundo Osvaldo e Sylvia Opitz, é evitar que a terra explorada caia em mãos de estranhos à relação contratual, deve, antes de mais nada, explorar, direta e pessoalmente, a área de terra questionada.

No caso concreto, o autor-apelado nunca plantou e não reside no imóvel arrendado. Mantém na cidade um escritório de contabilidade. Portanto, o arrendamento da área rural não passa de uma fonte de renda. Paga pouco ao arrendador e se locupleta com parte da renda auferida pelo verdadeiro explorador da gleba rural.

Portanto, não estando ao abrigo da legislação especial, carece o autor-apelado do direito de preferência.’

Para encerrar a análise das limitações ao gozo dos direitos previstos no Estatuto da Terra e em seu Regulamento para o uso e posse temporária da terra, importa complementar o estudo acima com uma referência a outro filão da jurisprudência que, além de assentar-se no artigo 38, inciso II, do Decreto nº 59.566/66, louva-se, também e principalmente, no artigo 12, inciso IV, do Regulamento.

Trata-se da hipótese em que o arrendatário ou o parceiro-outorgado apresentam-se sob a forma de pessoa jurídica, situação que não está prevista no inciso IV do artigo 12, do Decreto 59.566/66, uma vez que esse dispositivo, ao prever as ‘características do arrendatário ou do parceiro-outorgado’ refere-os apenas como ‘pessoa física ou conjunto familiar’.

A matéria, por sinal, já foi abordada, implicitamente, no acórdão relativo à Apelação Cível nº 256.795-9, do Tribunal de Alçada de São Paulo, já referida neste Capítulo 89, mas foi objetivamente referida em acórdão do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, como adiante se pode verificar:

EMENTA: ‘ARRENDAMENTO RURAL – PROPRIETÁRIO INCAPAZ – MULHER CURADORA – PESSOA JURÍDICA COMO ARRENDATÁRIA – A mulher curadora, na gestão dos bens do marido, goza dos privilégios e isenções a que se refere o artigo 455 do CC, por sua especial situação de consorte, sendo, portanto, dispensáveis a autorização do juiz e a hasta pública para contratar arrendamento rural, exigências que se restringem apenas à hipótese de alienação do imóvel (artigo 251, parágrafo único, do CC). O Decreto nº 59.566/66 não prevê a figura da pessoa jurídica como arrendatária no contrato de arrendamento rural regido pelo Estatuto da Terra, uma vez que descreve, em seu artigo 12, IV, a figura do locatário ou do parceiro outorgado como pessoa física ou conjunto familiar, representado pelo seu chefe. O contrato de arrendamento rural celebrado com pessoa jurídica não se rege pelos especiais dispositivos da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra) e do Decreto nº 59.566/66, sendo vedado ao arrendatário-empresa invocar condições e privilégios de ordem social que foram instituídos para exclusivo benefício do trabalhador da terra.’

(Tribunal de Alçada de Minas Gerais – Apelação Cível nº 29.296 – Relator: Juiz Bernardino Godinho).

Como é possível observar, diversas são as decisões que acolhem o disposto no artigo 38, inciso II, do Decreto nº 59.566/66, como constituindo importante limitação à aplicabilidade do Estatuto da Terra, da Lei 4.947/66 e do Decreto nº 59.566/66, a todos os que se dedicam à atividade rural, na condição de arrendatários ou parceiros-outorgados. Na mesma linha restritiva, a interpretação do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, relativamente ao artigo 13, inciso IV, do Regulamento.

Nada obstante, tanto o Supremo Tribunal Federal (ao tempo em que decidia matéria infraconstitucional), como o Superior Tribunal de Justiça (este, por sinal, em acórdão razoavelmente recente) mantêm entendimento mais amplo, no sentido de que as normas do Estatuto da Terra e de seu Regulamento aplicam-se, indistintamente, a todos quantos exploram a atividade rural, sejam ou não cultivadores diretos e pessoais, tenham ou não situação economicamente débil, sejam pessoas físicas ou jurídicas.

Trata-se de matéria relevante a ser devidamente considerada no estudo dos Contratos Agrários de arrendamento e parceria.

Diante da relevância da matéria, não cabe omitir-se. É pacífico o entendimento de que o Direito Agrário afasta-se do Direito Civil exatamente a partir da perspectiva com que trata as relações entre as partes envolvidas na atividade rural. As normas agrarias trazem nítida conotação protecionista, como, de resto, também o fazem, por exemplo, as que regulam as relações de trabalho. Divergem, com isso, das normas de Direito Civil, onde a igualdade das partes e a liberdade de contratar têm forte sustentáculo.

Sob outro aspecto, importa considerar que, por natureza, as leis não contêm (ou, pelo menos, não devem conter) expressões desnecessárias ou inúteis. O artigo 38, acima transcrito, é extremamente claro e parte de seu caput merece ser reapresentada para permitir melhor compreensão do assunto: ‘A exploração da terra, nas formas e tipos regulamentados por este Decreto, somente é considerada como adequada a permitir ao arrendatário e ao parceiro-outorgado gozar dos benefícios aqui estabelecidos, quando for realizada de maneira:...... II – direta e pessoal......’

É absolutamente lógico, no contexto do Estatuto da Terra, que o legislador deu ênfase especial à função social da propriedade 90, o que, por sinal, é e sempre foi o pano de fundo de todo o Direito Agrário.

Ademais, a Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, em seu artigo 13, reforça o aspecto protetivo das normas reguladoras dos contratos agrários, as quais deveriam observar não apenas os artigos 92 a 96 do Estatuto da Terra, mas, igualmente, três outros preceitos mencionados a seguir:

- ‘obrigatoriedade de cláusulas irrevogáveis, estabelecidas pelo IBRA, que visem à conservação dos recursos naturais;

- proibição de renúncia, por parte do arrendatário ou do parceiro não-proprietário, de direitos e vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos;

- proteção social e econômica aos arrendatários cultivadores diretos e pessoais’

Com toda essa base legislativa a regular, outra não poderia ser a opção do Regulamento. Precisava dar relevância à função social da propriedade; estava obrigado a assegurar proteção social e econômica aos arrendatários cultivadores diretos e pessoais. E a forma encontrada só poderia ser a do artigo 38, inciso II, do Decreto nº 59.566/66.

Na verdade, se o Direito Agrário tem natureza social, se deve dar proteção social e econômica aos cultivadores diretos e pessoais, se deve buscar a conservação dos recursos naturais, não pode estender a todos os benefícios estabelecidos nas leis e no regulamento, quando eles pressupõem, naturalmente, o desequilíbrio entre as partes.

Não fora o pressuposto do desequilíbrio entre as partes, porque conceder a uma delas (arrendatário ou parceiro-outorgado) determinados privilégios, como limitações no preço do arrendamento, cotas máximas para o parceiro-outorgante, renovação automática do arrendamento em determinadas situações, prova testemunhal dos contratos ?

O que dizer, então, dessas vantagens quando asseguradas a arrendatários ou parceiros-outorgados de condições econômicas muito superiores às dos respectivos arrendadores ou parceiros-outorgantes? Estaria coerente com o Estatuto da Terra privilegiar uma empresa de grande porte, quando arrendatária de terras de um proprietário de 50 ou 60 hectares de terras?

Por todas essas razões, e fazendo uma leitura simples e objetiva do texto do artigo 38, inciso II, do Regulamento, tenho que deve ele ser reconhecido como expressa manifestação do legislador no sentido de somente reconhecer ao arrendatário e ao parceiro-outorgado os benefícios estabelecidos nas Leis 4.504/64 e 4.947/66, bem como no Regulamento, quando se tratar de cultivadores diretos e pessoais, nos termos conceituados no artigo e parágrafo único do Decreto nº 59.566/66.” (destacou-se)

No mesmo sentido, encontra-se o seguinte julgado do TJMG:

 

“EMENTA: ARRENDAMENTO RURAL - PREFERÊNCIA - ESTATUTO DA TERRA - ARRENDATÁRIO - REQUISITOS.

- Para que o arrendatário de gleba em situação rural possa invocar o benefício de preferência para aquisição, deve comprovar que explora direta e pessoalmente o imóvel, nele reside e que não exerce outra profissão.” (Apelação Cível nº 339.575-3, 6ª Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais. Rel. Juiz Maciel Pereira. Data do Julgamento: 04/10/2001. Por maioria, deu provimento. Data da Publicação: 06/11/2001)

O Relator assim se pronunciou:

“(...) Trata-se de uma ação de preferência com pedido de adjudicação, proposta pelos recorridos contra os recorrentes, porque os segundos recorrentes, proprietários de uma gleba arrendada aos recorridos a teriam vendido aos primeiros recorrentes, sem notificar os recorridos para o exercício da preferência. O pedido foi tido como procedente, o que ensejou os recursos.

No primeiro deles, sustentam os recorrentes a tese de que, no caso de arrendatário que não cultiva direta e pessoalmente a gleba arrendada e nela não reside, não estaria protegido pelo Estatuto da Terra e, por isso, com tal argumento, pretendem a reforma da decisão de primeira instância.

No segundo deles, com os mesmos argumentos e acrescentando que, ao tempo da venda já não havia mais a figura do arrendamento, querem os recorrentes, também, o provimento de seu recurso.

Os recursos foram rebatidos em contra razões, em que os recorridos se reportam ao memorial e o reforçam com outros argumentos para dizer do acerto da sentença, pleiteando sua manutenção.

Vamos, de início, desprezar a questão da notificação, ou porque não tenha sido feita certamente ou porque possamos colocar em dúvida a afirmação de que o documento de f. 5 estaria a fazer subentendido o fim do arrendamento, afirmação essa feita pelo vendedor.

É que temos jurisprudência neste Tribunal no sentido de que os direitos do Estatuto da Terra só se aplicam àquelas pessoas que cuidem direta e pessoalmente da gleba arrendada e residam nela com a família, retirando dela a sua subsistência.

Esses seriam os requisitos contidos no regulamento da Lei 4.947/66, que é o Decreto 59.566, de 14.11.66.

Além dos arestos mencionados e juntados por cópia, estive examinando o acórdão na Apelação n. 30.553, em que foi relator o saudoso Juiz Cunha Campos (RJTAMG. 29/100 a 105).

Ali se contém exaustivo e completo estudo a respeito da Lei 4.947, mencionada, seu regulamento, a legalidade deste, previsto nela, bem como o que é mais importante, as razões dos requisitos para que o lavrador arrendatário possa invocar os benefícios, inclusive o direito de preferência.

E, segundo entendi e, por isso, concluo aqui da necessidade da configuração dos requisitos, tudo isso tem explicação.

Para que o lavrador possa invocar os benefícios, portanto, é necessário que explore o torrão arrendado, direta e pessoalmente com a sua família, e nela resida, porque, senão outros e outros poderiam também invocar os mesmos benefícios e estaria desviada de sua finalidade toda a filosofia, cujos fundamentos estariam plantados no próprio contexto daquele Direito consubstanciado nos dispositivos da Lei 4.947, citada.

Ora, como se sabe e, sobretudo hoje, não há outra forma de interpretar os fatos, a lei e a subsunção daqueles nesta, senão pelo sistema teleológico.

Se, no caso, assim não se fizer, pode se dar que a Justiça venha a ser obrigada a examinar um pedido de preferência entre dois latifundiários, um arrendador e outro arrendatário.

Mas essas disposições que estamos examinando e o caso ao qual as estamos aplicando não combinam.

E não combinam porque o próprio autor afirma que tinha empregado, tratorista; que não residia na gleba arrendada; que era açougueiro ou comerciante e, portanto, tinha outra profissão.

Ora, tudo isso, segundo vejo, estaria a nos indicar que a aplicação dos dispositivos legais para a outorga dos benefícios aos recorridos implicaria uma atitude contrária ao que nos indica o Direito e sua verdadeira interpretação, isto é, o desvio de finalidade e a subversão de tudo, com a colocação do certo no lugar do errado.

E é isso que procuraremos evitar, com o provimento do recurso.

Estamos, em suma, dando provimento à apelação, com a inversão dos ônus de sucumbência. Custas do recurso pelos recorridos.” (destacou-se)

A hipótese aqui trazida em muito se assemelha com a apresentada no referido julgado do Tribunal mineiro, já que restou demonstrado nestes autos que os ora recorridos não residiam no imóvel rural em razão do contrato, tampouco dali tiravam seu sustento, de modo que, embora se tratasse de contrato de arrendamento (o que, saliente-se, restou afastado na análise da natureza jurídica do contrato), não poderiam invocar o direito de preferência de que trata o art. 922,§ 3ºº, doEstatuto da Terraa.

O contrato de locação de pastos refere-se a imóvel rural situado em Naviraí-MS (f. 11), ao passo que, segundo informação da inicial desta demanda, os recorridos Sigeyuki Ishii e Helena Kimio Hida Ishii residem em Presidente Prudente-SP.

Além disso, a cláusula sétima do contrato firmado por Sigeyuki com Nelson Leone previa expressamente a possibilidade de o gado ser fiscalizado e vistoriado pelo recorrido ou seu preposto quando necessário, o que, aliado à decisão que indeferiu o pedido liminar de manutenção de posse em outra demanda (f. 88), demonstra que os locatários não detinham a posse do imóvel. De fato, se os recorridos exercessem a posse, não haveria necessidade de cláusula conferindo-lhes a prerrogativa de fiscalizar e vistoriar o gado, pois, via de regra, o possuidor usa e goza do imóvel sem a interferência de terceiros.

Finalmente, em nenhum momento os recorridos nem sequer alegam que teriam como única fonte de sustento o gado apascentado na Fazenda Porto Alegre, o que leva à conclusão de que não são pequenos produtores rurais que tiram sua fonte de subsistência daquelas terras, de modo que não se encontram ao albergue do Estatuto da Terra.

Em síntese, mesmo que se tratasse de contrato de arrendamento, os recorridos não poderiam se valer do direito de preferência previsto no Estatuto da Terra, que somente é conferido ao arrendatário que se enquadra nas disposições dos arts. e 38 do Decreto n. 59.566/66.

No mais, assiste razão aos recorrentes quando afirmam que os recorridos somente poderiam invocar eventual direito de preferência com base na Lei de Locação.

O contrato havido entre as partes era de locação de pastagem e os locatários não exerciam a atividade pecuária de forma direta e pessoal. Por conseguinte, embora as partes tenham deveres a serem observados na forma do contrato, do Estatuto da Terra e do Decreto 59.566/66, tem-se que seus direitos são regulados consoante a legislação civil ordinária, aplicada subsidiariamente ao direito agrário.

Nesse sentido ensinam Oswaldo Optiz e Silvia Optiz:

“Aplica-se o CC, subsidiariamente, quando for omissa a lei especial (ET, art. 92, § 9º e Regulamento, art. 88), por isso, além das normas peculiares ao arrendamento rural, observar-se-ão as constantes do Regulamento e do art. 95 do ET

Pois bem, é pacífico o entendimento de que o pedido adjudicatório fundado em direito de preferência somente pode ser invocado pelo locatário quando o respectivo contrato se encontra registrado no cartório de registro de imóveis, como se extrai do seguinte julgado do STJ:

“LOCAÇÃO. COMPRA E VENDA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ADJUDIÇÃO. NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS.

1. Consoante pacífica jurisprudência desta Corte, a exigência de registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis (Lei de Locação, art. 33)é requisito essencial ao exercício do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel locado. Ausente esta exigência legal, o locatário preterido não terá direito à adjudicação do bem alienado.

2. Recurso Especial não provido.” (REsp 242.201/RO, Rel. Ministro Edson Vidigal, 5ª Turma, julgado em 16/5/2000, DJ 19/6/2000 p. 196)

In casu , o contrato de locação de pastagem havido entre Sigeyuki Ishii e Nelson Leone Porto Alegre não foi registrado à margem da matrícula da Fazenda Porto Alegre; logo, não foi levado a conhecimento de terceiros.

Se a locação de pastagem não foi tornada pública, com o registro do respectivo contrato, não podem os recorridos pretender a adjudicação do imóvel rural em comento, mormente porque, como bem frisaram os recorrentes, aqueles não efetuaram o depósito integral do valor, objeto do contrato de compra e venda havido entre os apelantes Nelson Leone Porto Alegre e Março Antônio Rezek.

Ora, o valor do imóvel constante da escritura pública de compra e venda era de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), de modo que, embora houvesse direito de preferência a agasalhar os recorridos, estes deveriam ter realizado o depósito integral daquela quantia, o que não ocorreu.

Vê-se da leitura da inicial que os recorridos depositaram somente R$ 665.820,86 (seiscentos e sessenta e cinco mil, oitocentos e vinte reais e oitenta e seis centavos), conforme f. 26, informando que depositariam o valor remanescente em 31/5/2000, uma vez que tal prerrogativa foi conferida aos compradores do imóvel, Março Antônio Rezek e esposa. Em 29/5/2000 realizaram o depósito de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), afirmando que essa quantia representaria o pagamento da última parcela referente ao valor do bem que pretendiam ver adjudicado (f. 49).

Até 29/5/2000, os recorridos depositaram em juízo R$ 815.820,86 (oitocentos e quinze mil oitocentos e vinte reais e oitenta e seis centavos), correspondentes ao valor atualizado do negócio, olvidando-se, contudo, de depositar o valor referente ao ITBI, que foi de R$ 16.001,95 (dezesseis mil e um real e noventa e cinco centavos), como se vê do documento de f. 18 – verso). Violaram, desse modo, o disposto no caput do art. 33 da Lei n. 8.245/91, in verbis :

“Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência , haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.” (destacou-se)

De todo o acima exposto tem-se que os recorridos não poderiam pretender a adjudicação do bem imóvel fundado em direito de preferência com base na legislação agrária especial, (que confere tal prerrogativa somente aos arrendatários, não abrangendo o contrato de locação de pastagem), tampouco com base na legislação civil que trata da locação, já que o contrato locatício não estava registrado no CRI e não houve depósito das despesas do ato de transferência do imóvel.

Assim, o acolhimento da pretensão recursal, para manutenção do negócio havido entre os apelantes, Março Antônio Rezek e Ana Silvia Hadas Rezek, de um lado, e Nelson Porto Alegre e Hilah Krahenbuhl Porto Alegre, de outro, é medida que se impõe.

III. Dispositivo

Por todo o exposto, conheço dos recursos de apelação interpostos por Março Antônio Rezek e Ana Silvia Hadas Rezek, e por Nelson Porto Alegre e Hilah Krahenbuhl Porto Alegre, rejeito as preliminares arguidas pelos primeiros e, no mérito, dou provimento a ambos os recursos para afastar o pedido de adjudicação fundado em direito de preferência formulado por Sigeyuki Ishii e Helena Kimio Hida Ishii, mantendo a compra e venda de imóvel rural havida entre os recorrentes, e inverter os ônus da sucumbência, condenando os recorridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais, nos termos do § 4º do art. 20 do CPC, arbitro em R$(cinquenta mil reais) em favor dos representantes de Março Antônio Rezek e Ana Silvia Hadas Rezek, e em R$

(cinquenta mil reais) em favor dos representantes de Nelson Porto Alegre e Hilah Krahenbuhl Porto Alegre.

O Sr. Des. Julizar Barbosa Trindade (Revisor)

Fui revisor desse processo e, diante da situação encontrada, tive o cuidado de verificar o voto da relatora. Recebi os memoriais das partes, analisei-os e estou convencido de que, realmente, a ilustre relatora está correta no seu entender e, por isso eu a acompanho.

POR UNANIMIDADE, REJEITARAM AS PRELIMINARES E, NO MÉRITO, FOI ADIADA A CONCLUSÃO DE JULGAMENTO, EM FACE DO PEDIDO DE VISTA DO VOGAL. A RELATORA E O REVISOR DERAM PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS. V O T O (Em 7.4.2009)

O Sr. Des.Hildebrando Coelho Neto (vogal)

Cuida-se de recursos de apelação (f. 623-643 e f. 669-684) interpostos contra a sentença (f. 603-619), que julgou procedente o pedido deduzido na ação de preferência que Sigeyuki Ishii e Helena Kimio Hida Ishii, na qualidade de arrendatários do imóvel, objeto da lide, movem em face de Março Antônio Rezek e Ana Silvia Adas Rezek, e Nelson Leone Porto Alegre e Hilah Krahenbuhl Porto Alegre, os dois primeiros na qualidade de adquirentes e os dois últimos na de alienantes.

A ilustre relatora deu provimento aos recursos, no que foi acompanhada pelo revisor, por entender, em suma, que o contrato celebrado entre as partes, mormente por ter prazo de duração inferior a cinco anos e não conter a perfeita individualização da área arrendada, não se trata de contrato de arrendamento rural, mas de contrato de locação de pastagens, que, conquanto se enquadre no gênero dos contratos agrários, não se confunde com a espécie do arrendamento rural, pelo que não teriam os apelados a invocada preferência na aquisição da propriedade arrendada, cujo direito a lei confere exclusivamente ao arrendatário. Ademais, sustentou a ilustre relatora que, embora se pudesse cogitar da configuração do contrato de arrendamento, os apelados não se amoldariam ao conceito de arrendatários que tiram seu sustento da terra , de modo que não lhes seria possível, de qualquer sorte, invocar a benesse prevista no art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra.

Em razão de ter ficado em dúvida acerca da natureza jurídica do contrato sub judice e, de igual modo, quanto à exata extensão do termo exploração direta contido no art. do Decreto n. 59.566/66, pedi vista dos autos para proferir, com segurança, o voto.

A sentença prolatada na instância singela, por julgar configurado o contrato de arrendamento, entendeu incidir na hipótese o Estatuto da Terra e, por conseguinte, exercitável o direito de preempção previsto no diploma, enquanto o voto proferido pela relatora, vislumbrando na pactuação mero contrato de locação de pastagens, pôs a lide sob o foco do Código Civil e, assim, afastou a possibilidade de prelação invocada pelos apelados.

Todavia, concessa venia, entendo que o contrato em discussão se amolda perfeitamente à definição legal de arrendamento rural contida no art. do Decreto n. 59.566/66, que regulamenta as Seções I, II e III, do Capítulo IV, do Título III, da Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra).

Ora, o contrato de f. 11-12 demonstra, in ictu oculi, tratar-se de cessão de uso e gozo de parte de imóvel rural (cláusula primeira), com o objetivo de nele ser exercida, mediante uma retribuição (cláusula quarta do contrato), atividade de exploração pecuária (cláusula segunda).

Com efeito, conforme consta das referidas cláusulas contratuais, de uma área total de 1.510,40ha (cf. escritura pública de f. 15-17), foram arrendados aos apelados 770ha, cercados e com divisões internas, formados de pastagens artificiais “compostas de colonião e brachiaria-brizanta”, pelo prazo de um ano, para o apascentamento de 500 reses, pelo “preço certo e ajustado” de R$ 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta reais) mensais.

Presentes, portanto, as características essenciais do contrato de arrendamento rural.

Nesse contexto, a mera descrição deficiente da gleba não pode servir de supedâneo para a descaracterização do contrato de arrendamento, pois, malgrado a disposição contida no art. 12, VII, do Decreto n. 59.566/66, não se pode olvidar o teor do art. 11 do mesmo codex , de que “ os contratos de arrendamento e de parceria poderão ser escritos ou verbais ”, bem como o prescrito pelo art. 92 do Estatuto da Terra, cujo texto determina que “ A posse ou o uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato escrito ou tácito ”.

Dessarte, considerando que, nos contratos verbais, obviamente, não haverá nenhuma descrição pormenorizada da gleba, ficando a sua determinação ao alvitre de ambas as partes contratantes, a simples indicação imprecisa do local onde serão apascentadas as reses não tem o condão de, por si só, desnaturar o arrendamento rural.

Do mesmo modo, o fato de haver entabulação de prazo inferior a cinco anos não afasta a caracterização da avença como arrendamento, isso porque o art. 13, inciso II, alínea “a” , do referido decreto, e o art. 95, II, do Estatuto da Terra, estabelecem como prazos mínimos, para os contratos de arrendamento que tenham como objeto a exploração pecuária de médio e grande porte, três e cinco anos, respectivamente.

Imperioso ressaltar que os diplomas em questão referem-se a normas cogentes, impondo sua observância obrigatória e irrestrita a todas as espécies de contratos agrários.

É o que decorre do disposto no inciso I, do art. 13, do Decreto n. 59.666/66, in verbis :

“Art. 13. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, constarão obrigatoriamente, cláusulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (Art. 13, incisos III e V da Lei nº 4.947-66): I - Proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos arrendatários e parceiros-outorgados (art. 13, inciso IV da Lei número 4.947-66);”

Portanto, ainda que tenha havido pactuação em período inferior, devem ser respeitados os prazos mínimos legalmente previstos, pois o legislador, repisando o princípio de que os direitos assegurados pela legislação agrária são irrenunciáveis, como forma de conferir a necessária proteção ao produtor rural, garante-lhe a permanência na terra que cultiva pelo mínimo de tempo que julgou necessário para o satisfatório desenvolvimento da atividade produtiva.

Nesse sentido já se posicionou a Terceira Turma Cível desta Corte de Justiça:

“Ainda que estipulem prazo de vinte e três meses, a lei dispõe como prazo mínimo para arrendamento rural, em casos de lavoura temporária, três anos de vigência” (TJMS – Apelação Cível – Sumário – N. – Ivinhema – Rel. Des. Paulo Alfeu Puccinelli – Terceira Turma Cível – j. 9.8.2004 – Unânime).

No mesmo diapasão, o entendimento externado pelo Superior Tribunal de Justiça:

“ARRENDAMENTO RURAL. Prazo mínimo.

O prazo mínimo para o arrendamento rural é de três anos. Art. 13, II, a, do Dec. Nº 59.566/66” (STJ - REsp 195177/PR, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, Rel. p/Acórdão Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 3/2/2000, DJ 28/8/2000 p. 88).

Ainda, sobre o mesmo tema, colhem-se os seguintes arestos:

“Não subsiste qualquer dúvida, que impôs o Estatuto da Terra e seu regulamento, prazo mínimo de duração do contrato de arrendamento rural, mesmo por tempo determinado, o que torna ineficaz o pacto que reduz tal período, ex vi do disposto no art. 13, II, “a”, do Decreto n. 59.566 ” (2º TACivSP – Ap. 192.397-7 – 1ª Câmara – Rel. Ruiter Oliva – In JTA 99/219).

“Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma (escrita ou verbal, com ou sem prazo convencionado pelas partes), o prazo mínimo de duração será de três anos para lavoura temporária, e de cinco anos para lavoura permanente (art. 13, letra “a”, c/c o artigo 34, do Decreto n.º 59.566), prazos obrigatórios e irrenunciáveis” (TJGO – Apelação Cível n.º 11.184 – Comarca de Bom Jesus de Goiás – Rel. Des. Mauro Campos – Segunda Câmara Cível – J. 21.11.1978 – Unânime)

Doutrinariamente, na mesma ordem de ideias, Paulo Torminn Borges leciona:

“Tem surgido nos Tribunais, vez por outra, o entendimento de que os prazos mínimos, previstos na legislação, dizem respeito apenas aos contratos por prazo indeterminado. Assim, seria lícito contrato por prazo menor, desde que determinado.

Tal entendimento não pode prevalecer. O prazo mínimo é estabelecido não apenas em favor do débil econômico, ou seja, do parceiro outorgado e do arrendatário.

Não.

O prazo mínimo é estabelecido principalmente para evitar o mau uso da terra.

Quem toma a terra, em arrendamento ou parceria, por um ano só, quererá tirar todo o proveito imediato. E muitos não se importarão de fazer uso predatório, porque a terra arruinada, amanhã, não estará mais em suas mãos.

Se o usuário da terra, porém, a tem por um tempo mais alongado, com possibilidade legal de renovar o contrato, é evidente que pensará no proveito imediato e no proveito mediato e, assim, despovoará a terra de pragas, hoje, para tê-la despovoada da mesma praga no futuro, em seu próprio benefício. Conservará sua fertilidade para tê-lha fértil amanhã.

E a conservação da capacidade produtiva da terra interessa ao presente e ao futuro, para ambos os tempos estando voltadas as regras protetivas da lei” (BORGES, Paulo Torminn. Institutos Básicos do Direito Agrário. 4ª ed. rev. e ampl. São Paulo: Saraiva, 1983. Pág. 127).

Portanto, é de se ter por ineficaz a pactuação de prazo inferior ao disposto legalmente, devendo as partes submeterem-se às normas imperativas contidas no regramento agrário. Em consequência, não há falar em descaracterização do contrato de arrendamento em razão do prazo de duração entabulado.

Nesse passo, tornam-se descabidas as alegações de que a avença entabulada cuidar-se-ia de mera “locação de pastagens” ou “compáscuo”, pelo que incidiriam, na espécie, as normas da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) ou do Código Civil.

Trata-se, evidentemente, de contrato agrário, regido, inegavelmente, pelo Estatuto da Terra e demais normas atinentes à espécie.

Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PASTOREIO. ARRENDAMENTO RURAL CARACTERIZADO. COMPROVAÇÃO DA POSSE E DO ESBULHO. COMPROVADO O LIAME CAUSAL ENTRE O ATO DE ESBULHO E OS DANOS SUPORTADOS PELOS POSSUIDORES. EXTENSÃO DO PREJUÍZO A SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARTIGOS.

O termo de compromisso, cujo objeto é a cedência de área para colocação de gado a pastoreio, bem como os recibos de pagamento, este feito anualmente pelo uso do imóvel, caracterizam o contrato agrário e comprovam a posse da área de pastoreio. O esbulho restou caracterizado pela retirada do gado, sem a anuência dos arrendatários, bem assim pela colocação de cadeado no portão da cerca do imóvel. Além disso, a área de pastos foi arrematada por terceiro que, por sua vez, arrendou o imóvel aos possuidores em data anterior a da notificação feita pelo apelante. Comprovada, por meio de prova testemunhal, o liame causal entre o ato de esbulho e os danos suportados pelos possuidores, a extensão do prejuízo deverá ser apurado em liquidação de sentença por artigos ” (TJRS - Apelação Cível Nº 70007279839 – Rel. Des. Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes - Décima Oitava Câmara Cível – J. 30/09/2004 - Unânime)

Tampouco encontra ressonância a tese de que os recorridos não poderiam, de todo modo, se valer das disposições protetivas do Estatuto da Terra e do Decreto n. 59.566/66, em razão de não se tratar de pequenos produtores rurais, que não se utilizam das terras em questão como sua única fonte de subsistência.

Ora, o Estatuto da Terra e, bem assim, seu respectivo regulamento, não se confundem com o Estatuto do Trabalhador Rural (Lei n. 5.889/73), este o regramento das relações de trabalho no meio rural, editado com vistas à proteção e assistência do homem do campo.

No Estatuto da Terra, a preocupação maior foi proteger aqueles que, pelo seu trabalho, seja direto ou indireto, tornam a terra produtiva e dela extraem riquezas através do trabalho agrícola, conferindo-se, assim, completa efetividade à função social da terra plasmada no texto constitucional (artigo , inciso XXIII, e 186 da CF), que tem como pressuposto inarredável a utilização do imóvel de forma efetiva e racional.

Tanto é assim que o Código Civil de 2002, acolhendo o sopro renovador da função social da propriedade contido na Lei Maior, dispôs, em seu art. 1.228, § 1º, que “ O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais ”.

José Afonso da Silva, ao buscar conceituar a função social da propriedade, assevera:

“O regime jurídico da terra “fundamenta-se na doutrina da função social da propriedade, pela qual toda a riqueza produtiva tem uma finalidade social e econômica, e quem a detém deve fazê-la frutificar, em benefício próprio e da comunidade em que vive”. Essa doutrina – como observa Sodero -trouxe um novo conceito do direito de propriedade rural, que informa que ela é um bem de produção, e não simplesmente um bem patrimonial” (SILVA, José Afonso da. Comentário Contextual à Constituição. São Paulo: Malheiros, 2007. Pág. 747).

Dentre os critérios estabelecidos pelo legislador constitucional para considerar atendida a “função social da propriedade”, o art. 186, em seu inciso I, relacionou o seu “aproveitamento racional e adequado”, que, segundo Uadi Lammêgo Bulos, “ é o atributo constitucional que revela o uso correto do solo, por meio do emprego de insumos, métodos modernos e tecnologia avançada” (BULOS, Uadi Lammêgo. Constituição Federal Anotada. São Paulo: Saraiva, 2007. Pág. 1.302) .

Relativamente ao citado inciso I do art. 186 do texto constitucional, Celso Ribeiro Bastos comenta:

“Exige-se o aproveitamento racional e adequado, o que significa dizer, a utilização para fins econômicos compatível com as características do imóvel. Se houver aproveitamento, e este for absurdo por não atender a critérios mínimos de economicidade, mas sim a devaneios de seu proprietário, satisfação não existirá do preceito constitucional. Queiramo-lo ou não, seja ou não do nosso agrado pessoal, o fato é que os objetivos fundamentais dos Estados Modernos continuam a ser aqueles voltados ao desenvolvimento do seu potencial econômico. Embora quando se fale em desenvolvimento social queira-se mais referir a uma partilha eqüitativa dos bens produzidos, o fato é que nenhum Estado se contenta com o mero distributivismo. Uma política social eficaz só acaba afinal por ter êxito se lastreada em uma abundante produção de bens. Ninguém em são juízo pode acreditar que um produto nacional insuficiente possa gerar o bem-estar coletivo pela circunstância de ter criado pessoas mais ou menos do mesmo nível de miséria.

As palavras antigas de Jefferson parecem confirmadas pela história: “Não criarás a riqueza dos pobres, eliminando a riqueza dos ricos”.

Sem produção abundante não há bem-estar social, mesmo porque todos os planos que interessam mais diretamente à qualidade de vida do cidadão dependem de grandes somas de dinheiro para implementação, desenvolvimento da educação, da saúde, da habitação, da ecologia...

Daí porque o fundamental é que as terras agrícolas produzam aquilo que o estado atual da tecnologia e as condições de investimento do País estão a permitir.

Parcelar a propriedade produtiva é prenúncio quase certo de diminuição da produção com conseqüente degradação dos níveis sociais já atingidos. Fornecer um pedacinho de terra a cada brasileiro e pensar que por aí estará resolvido o problema da pobreza é uma doce quimera.

Do exposto resulta claro que o núcleo fundamental do conceito de preenchimento da função social é dado pela sua eficácia atual quanto à geração de riqueza. Daí o porquê da propriedade produtiva vir excluída daquelas suscetíveis de expropriação para fins de reforma agrária nos termos do art. 186, supra” (BASTOS, Celso Ribeiro e MARTINS, Ives Gandra. Comentários à Constituição: promulgada em 5 de outubro de 1988. São Paulo: Saraiva, 1988. Pág. 287-288).

Na mesma ordem de ideias, o Des. Tupinambá Miguel Castro do Nascimento pontifica:

“O ser racional equivale a ser obediente e cumprir, no trabalho da terra, as práticas usuais e proveitosas, os avanços técnicos conhecidos e possíveis, a tecnologia, enfim. Há formas diferenciadas de utilização da terra. Entre elas, existe a mais proveitosa, porque de acordo com a técnica mais moderna e já aprovada pela experiência. A racionalidade do tratamento deve buscar este proveito e esta melhor utilidade. Em outras palavras, o racional equivale à obediência do meio tratativo da terra considerado cientificamente mais correto. Olhando sob o aspecto da destinação econômica da terra, a reacionalidade visa harmonizar, finalisticamente, o que a experiência e a ciência oferecem e o objetivo final do tratamento.

O ser adequado leva em consideração, buscando-se harmonizar, a aptidão específica da agrariedade da terra. Umas servem para o plantio de arroz, outras para pecuária, outras para o cultivo de milho, etc. O tratamento adequado deve levar em consideração esta capacidade potencial que a terra oferece. O objetivo não é a monocultura, mesmo porque a prática da rotatividade e da policultura é saudável. O que se pretende é evitar uma utilização em desacordo com a aptidão da terra, para que não se chegue, a final, com um aproveitamento insatisfatório. Na busca do melhor resultado no utilizar a terra a adequação tem sentido relevante” (NASCIMENTO, Tupinambá Miguel Castro do. A Ordem Econômica e Financeira e a Nova Constituição. Rio de Janeiro, Aide: 1989. Pág. 124-125).

Nesse passo, pensar que o aludido Estatuto somente confere amparo aos cultivadores diretos da terra, a par de não conferir ampla garantia de produtividade rural, serviria de desestímulo a todos quanto possam contribuir para o efetivo progresso da atividade agrícola, reduzindo-a a produto de meras explorações individuais, com o retorno à precária agricultura de subsistência, com nefastas implicações na base da economia nacional. Seria a negação do próprio progresso e a desconsideração da terra como meio de produção.

Com efeito, ainda que o arrendatário não trabalhe, com próprias mãos, na terra arrendada, deve ser-lhe assegurada a necessária proteção estatal, pois em tempos de especulação imobiliária e juros elevados a patamares estratosféricos, louvável é a iniciativa daquele que, detentor de considerável capital, deixa de dedicar-se a atividades especulativas ou à agiotagem clandestina e emprega seus esforços em extrair riquezas da terra, fazendo-a produtiva e, em última análise, tornando viável a própria sobrevivência humana.

Aliás, o próprio art. do Decreto n. 59.566/66 é claro nesse sentido, in verbis :

“Art. 7º Para os efeitos deste regulamento, entende-se por exploração direta, aquela em que o beneficiário da exploração assume riscos do empreendimento, custeando despesas necessárias”.

O ilustre magistrado da instância singela, com muita propriedade, assim discorreu sobre a questão (f. 613):

“Numa interpretação teleológica do art. do Decreto 59.566/66, a exploração direta e pessoal ali referida não significa que deva o arrendatário, obrigatoriamente, com suas próprias mãos, no diaadia, exercer a atividade rural, mas sim que deve auferir as vantagens e arcar com as responsabilidades oriundas do contrato encetado, ainda que para isso possa se valer de prepostos. (...)

O entendimento acima é o mais condizente com a atual realidade, sendo que diversos julgados colacionados pelos réus datam de longa data. Hoje é possível aos produtores, através da internet, no conforto do lar, administrar seus negócios, inclusive os arrendamentos contratados. Outra conclusão acarretaria o absurdo de que o arrendamento rural, dessa forma, somente é possível ao pequeno agricultor, aquele que utiliza a área numa atividade familiar, o que não é aceitável.

De mais a mais, no entendimento deste juízo, os direitos inseridos no Estatuto da Terra, inclusive o direito de preferência conferido ao arrendatário, não se aplicam pela circunstância eventual de ser ou não este hipossuficiente ou por explorar direta e pessoalmente a terra (na cognição literal da expressão), mas sim porque visa o ordenamento jurídico outorgar proteção, preferencialmente, em igualdade de condições, a quem já está na lide da terra, laborando, seja pessoalmente ou através de prepostos, extraindo frutos da mesma, em suma, cumprindo com a função social da propriedade exigida pela Constituição da República”.

Portanto não encontra respaldo a tese de que os apelados, por não trabalharem pessoal e diretamente na terra arrendada, não fariam jus à proteção do Estatuto da Terra e do Decreto n. 59.566/66.

Corroborando o acima ventilado, trago à colação o seguinte aresto do Superior Tribunal de Justiça:

“DIREITO AGRARIO. ARRENDAMENTO RURAL. INCIDENCIA DO ESTATUTO DA TERRA.

1. Não tem apoio a tese sustentada pelo acordão recorrido sobre a exclusão do arrendamento rural do estatuto da terra quando as partes envolvidas desfrutarem de boa situação econômica, a dispensar tratamento legal favorável . a disciplina legal agasalha a discriminação, com o que e inaplicável aos contratos agrários o art. 1197 do código civil.

2. a alienação ou a imposição de ônus real, na forma do parágrafo 5 do art. 92 do estatuto da terra, não interrompe a vigência dos contratos agrários, ficando o adquirente, ou o titular do direito real, sub-rogado nos direitos e obrigações do proprietário.

3. recursos especiais conhecidos e providos” (STJ - REsp 112144/SP, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/1997, DJ 19/12/1997 p. 67492)

Com isto, inaplicável ao caso a Lei n.8.2455/91, tornando-se irrelevante, por conseguinte, a ausência de transcrição do contrato de arrendamento no cartório de registro de imóveis, porquanto tal exigência não encontra correspondência noEstatuto da Terraa.

Sobre a questão, confira-se o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL. ARRENDAMENTO RURAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. FALTA DE NOTIFICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO. CONTRATO NÃO REGISTRADO. IRRELEVÂNCIA.

1. A preferência outorgada pelo estatuto da terra ao arrendatário é uma garantia do uso econômico da terra explorada por ele.

2. O direito do arrendatário à preferência, no estatuto da terra, é real, pois lhe cabe haver a coisa vendida (imóvel) se a devida notificação não foi feita, do poder de quem a detenha ou adquiriu’.

3. O art. 92, caput, da lei 4.505/64 é claro em prever a possibilidade de contrato tácito, além da forma escrita, e o parágrafo 3º, ao fixar se deva dar preferência ao arrendatário, mediante notificação, absolutamente não distingue entre a forma escrita e verbal, nem traz qualquer exigência quanto à necessidade de registro do contrato no cartório imobiliário.

4. Diante da especialidade das normas em comento não há como se constituir exegese sobre o direito de preferência a partir do código civil - de caráter geral, pois a regência, no caso, se dá pelo estatuto da terra, que instituiu em prol do arrendatário direito real aderente ao imóvel.

Recurso especial conhecido e provido” (STJ - REsp 164442/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/08/2008, DJe 01/09/2008)

“ARRENDAMENTO RURAL. PREEMPÇÃO. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.

1. É juridicamente possível o pedido de preempção formulado pelo arrendatário, mesmo que o contrato de arrendamento rural não esteja registrado na matrícula do imóvel.

2. Para garantir o direito de preferência ao arrendatário (Art. 92, § 3º, da Lei 4.505/64), exige-se apenas situação de fato - existência do arrendamento - independentemente de qualquer formalidade” (STJ - REsp 904810/PR, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/02/2007, DJ 19/03/2007 p. 352).

Desse modo, faculta-se aos apelados exercitar seu direito de preempção, na forma estabelecida pelo § 3º do art. 92 da Lei n. 4.504/64.

Quanto à subsunção dos fatos à norma, verifica-se que não há nos autos nenhuma prova de que os apelados tenham sido regularmente notificados da proposta de compra da área pelos apelantes Março Antônio Rezek e Ana Silvia Adas Rezek, na forma exigida pelo art. 92, § 3º, da Lei n. 4.504/64, cujo texto exige a “ notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo ”. Dessa forma, não é possível presumir a ciência dos apelados somente em razão de propostas por eles deduzidas, anteriormente, para a aquisição do bem.

De outra face, o prazo decadencial de seis meses para o exercício do direito de preferência foi respeitado, f. 2 e 18-19, assim como o valor da compra restou depositado nos autos, em sua inteireza, tal como se verifica às f. 33 e 51, pelo que foram atendidas as exigências do § 4º, art. 92 da Lei n. 4.504/64.

Aliás, no que se refere ao valor do depósito, torna-se imperioso destacar que, ao revés do que sustentam os apelantes, não havia a necessidade de que o valor depositado contemplasse verbas acessórias ou valores outros que não aquele correspondente ao valor da venda da área ora sub judice, já que, conforme acima explicitado, subsome-se o caso ao Estatuto da Terra, sendo a ele inaplicável o art. 33 da Lei 8.245/91.

A esse respeito bem decidiu o juízo monocrático, in verbis :

“Por fim, houve regular depósito por parte dos arrendatários, ora autores, nas mesmas condições, antes do vencimento do prazo decadencial de seis meses contados da alienação, conforme se verifica dos comprovantes trazidos. Foram os respectivos valores devidamente corrigidos, sem oposição neste particular quanto aos critérios, visando garantir o poder aquisitivo do depósito, não sendo devido juros, moratórios ou compensatórios, haja vista a ausência de mora ou capital a ser remunerado, bem como não há a obrigatoriedade de pagamento das despesas notariais, porque o ato normativo atinente à espécie não o exige, de sorte que o depósito efetuado pelos autores está correto e atinge a finalidade de preferência. Questões tributárias também são periféricas e sem importância para o julgamento” (f. 617).

Destarte, fazem os apelados jus à adjudicação do imóvel, objeto da lide, impondo-se, em consequência, o não provimento dos recursos interpostos por ambos os apelantes.

Diante do exposto, pedindo vênia aos ilustres pares, nego provimento a ambos os apelos para manter intacta a bem lançada sentença recorrida.

DECISÃO

Como consta na ata, a decisão foi a seguinte:

POR UNANIMIDADE, REJEITARAM AS PRELIMINARES. NO MÉRITO, POR MAIORIA, DERAM PROVIMENTO AOS RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

Presidência do Exmo. Sr. Des. Hildebrando Coelho Neto.

Relatora, a Exma. Srª. Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges.

Tomaram parte no julgamento os Exmos. Srs. Desembargadores  Tânia Garcia de Freitas Borges, Julizar Barbosa Trindade e Hildebrando Coelho Neto.

Campo Grande, 7 de abril de 2009.

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