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24 de Julho de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul TJ-MS - Apelacao Civel : AC 9475 MS 2008.009475-7 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

Processo:
Julgamento: 07/04/2009 Órgao Julgador: 2ª Turma Cível Classe: Apelação Cível - Ordinário

7.4.2009

Segunda Turma Cível

Apelação Cível -  Ordinário - N. - Naviraí.

Relatora                  -   Exma. Srª. Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges.

Apelantes                -   Março Antônio Rezek e outro.

Advogados             -   Newley Alexandre da Silva Amarilla e outros.

Apelantes                -   Nelson Leone Porto Alegre e outro.

Advogado               -   Paulo Tadeu Haendchen.

Apelados                -   Sigeyuki Ishii e outro.

Advogado               -   José Rizkallah.

E M E N T A           –   APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE PREFERÊNCIA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL C/C ADJUDICAÇÃO – PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO ART. 265, IV, DO CPC E À COISA JULGADA AFASTADAS – MÉRITO – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PASTAGEM – NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO § 3º DO ART. 92 DO ESTATUTO DA TERRA – NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 33 DA LEI N. 8.245/91 – RECURSOS PROVIDOS.

A decisão que determina o prosseguimento da ação de adjudicação fundada em direito de preferência para a aquisição de imóvel rural, independente da ação de despejo formulada pelos antigos proprietários do bem, não viola o disposto no art. 265, IV, do CPC, uma vez que a sentença de mérito da primeira não depende da decisão a ser proferida na segunda.

Os motivos que levaram à procedência da ação de despejo não fazem coisa julgada material, razão pela qual não influem no resultado da demanda adjudicatória de imóvel rural fundada em direito de preferência.

Consoante entendimento pacífico do STJ, o direito de preferência tratado no art. 92, § 3º, da Lei n. 4.504/64 (Estatuto da Terra) beneficia tão somente o arrendatário, não abrangendo outras modalidades de contratos agrários.

Nos termos do art. 95, XI, b , do Estatuto da Terra c/c art. 13, inciso II, alínea a do Decreto n 59.566/66, o contrato de arrendamento que envolva pecuária de animais de grande porte não pode ser realizado por prazo inferior a cinco anos.

Havendo prova nos autos de que o contrato firmado entre as partes é de locação de pastagem, e não de arrendamento, e que, ademais, o locatário não reside no imóvel rural nem o explora diretamente, não pode esse último se valer da legislação agrária para invocar direito de preferência.

Regulando-se o direito do locatário de pastagem pelas disposições legais civis ordinárias, consoante se extrai do § 9º do art. 92 do Estatuto da Terra c/c e art. 88 do Decreto n. 65.566/66, tem-se que o registro do contrato de locação no cartório de registro imobiliário, 30 dias antes da alienação, bem como o depósito do preço e demais despesas do ato de transferência do imóvel locado são requisitos imprescindíveis para o acolhimento do pedido adjudicatório de imóvel rural fundado em direito de preferência, nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245/91.

A  C  Ó  R  D  à O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os juízes da Segunda Turma Cível do Tribunal de Justiça, na conformidade da ata de julgamentos e das notas taquigráficas, por unanimidade, rejeitar as preliminares. No mérito, por maioria, deram provimento aos recursos, nos termos do voto da relatora.

Campo Grande, 7 de abril de 2009.

Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges – Relatora


RELATÓRIO

A Srª. Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges

Março Antônio Rezek e Ana Silvia Hadas Rezek, inconformados com a sentença prolatada pelo Juiz da 1ª Vara da Comarca de Naviraí, que julgou procedente o pedido formulado nos autos da ação de preferência c/c pedido de anulação de ato jurídico que movem Sigeyuki Ishii e Helena Kimio Hida Ishii em face dos primeiros e de Nelson Leone Porto Alegre e Hilah Krahenbuhl Porto Alegre, recorrem a este Tribunal.

Alegam, em preliminar, incompatibilidade entre os pedidos de anulação da compra e venda com o de adjudicação, o que implicaria extinção do feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 295, parágrafo único, IV e 267, IV, do CPC.

Aduzem, também, que a sentença deveria ser anulada por afrontar o disposto no art. 265, IV, do CPC ou, ainda, por violar coisa julgada, diante da discussão sobre a natureza jurídica do contrato havido entre as partes, na ação de despejo em trâmite na 5ª Vara Cível da Comarca de Presidente Prudente – SP.

No mérito, sustentam que:

1. o gado de propriedade dos apelados dividia os pastos com o rebanho de outros três pecuaristas, o que demonstra que o contrato havido entre as partes era de locação de pastagem, e não de arrendamento, razão pela qual não se aplicariam as regras do Estatuto da Terra referentes ao direito de preferência;

2. os apelados são grandes latifundiários, residentes em local diverso da área que utilizavam para pastagem, razão pela qual não poderiam reclamar a proteção social e econômica de que trata o inciso V do artigo 13 do Decreto n. 59.566/66;

3. nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245/91, somente é cabível a ação de preferência se o contrato de locação estiver averbado no registro de imóveis pelo menos 30 dias antes da alienação;

4. os recorridos não cobriram a proposta de compra da propriedade imóvel oferecida pelos recorrentes, tampouco depositaram o valor pago por estes últimos, devidamente corrigido, razão pela qual, ainda que aqueles tivessem direito de preferência, deixaram de exercê-lo nos termos do art. 1.155 do Código Civil/1916 e do art. 33 da Lei n. 8.245/91.

Pedem provimento ao recurso para ser anulada a sentença recorrida ou reformada, julgando-se improcedente a ação de preferência, com inversão dos ônus da sucumbência.

Apelam também Nelson Porto Alegre e Hilah Krahenbuhl Porto Alegre, alegando, em síntese, que:

1. o contrato havido entre as partes é de locação de pastagem, caracterizado pelo pagamento em dinheiro e o compáscuo (dada a existência de animais de outros proprietários na mesma fazenda), razão pela qual não há admitir a existência do alegado direito de preferência em favor dos recorridos Sigeyuki Ishii e Helena Kimio Hida Ishii;

2. ainda que houvesse direito de preferência, os recorrentes notificaram os apelados da alienação do imóvel, tendo estes últimos apresentado proposta menos vantajosa que aquela apresentada pelos adquirentes, razão pela qual, mesmo nessa hipótese, aplicar-se-ia o disposto no art. 1.156 do Código Civil;

3. além de o contrato de locação havido entre as partes não estar averbado, os recorridos não depositaram o valor corrigido e atualizado do bem imóvel, tampouco das despesas com escritura, o que configuraria violação ao disposto no art. 33 da Lei n. 8.245/91.

Por tais motivos, pede a reforma da decisão recorrida, julgando-se improcedente a ação de preferência, com inversão dos ônus da sucumbência.

Contrarrazões pelo não provimento dos recursos.

VOTO (Em 24.3.2009)

A Srª. Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges (Relatora)

I. Das preliminares

Não prospera a preliminar de incompatibilidade entre os pedidos de anulação da compra e venda com o de adjudicação fundado em direito de preferência.

Trata-se de cumulação sucessiva de pedidos em sentido estrito, na qual somente com o acolhimento do primeiro (anulação da compra e venda) poderá ser apreciado o segundo (adjudicação). Tal cumulação é juridicamente possível, nos termos dos §§ 1º e do artigo 292 do CPC.

Diante de tais considerações, rejeito a preliminar supramencionada.

Quanto à alegada violação ao disposto no art. 265, IV, do CPC, melhor sorte não assiste aos recorrentes.

Prevê o referido dispostivo legal:

“Art. 265. Suspende-se o processo:

IV - quando a sentença de mérito:

a) depender do julgamento de outra causa, ou da declaração da existência ou inexistência da relação jurídica, que constitua o objeto principal de outro processo pendente;

b) não puder ser proferida senão depois de verificado determinado fato, ou de produzida certa prova, requisitada a outro juízo;

c) tiver por pressuposto o julgamento de questão de estado, requerido como declaração incidente; (...)”

Na ação de despejo ajuizada pelos recorrentes Março Antônio Rezek e Ana Sílvia Adas Rezek em face dos recorridos Sigeyuki Ishii e Helena Kimio Hida Ishii, a pretensão dos autores era retirar os réus do imóvel adquirido pelos primeiros, diante do término do contrato havido entre os últimos e os antigos proprietários daquele bem. A controvérsia residia, portanto, na legalidade, ou não, do despejo.

Portanto, ainda que naquela demanda tenha sido identificada a natureza do contrato havido entre o antigo proprietário do imóvel e os arrendatários, seu deslinde (procedência ou improcedência do pedido de despejo) em nada influenciaria a decisão de mérito a ser proferida nesta ação.

Ao que tudo indica, os recorrentes confundem a situação em comento com a hipótese em que a ação de despejo é ajuizada após o pedido de adjudicação fundado em direito de preferência dos locatários. Nesse último caso, a ação de despejo é suspensa, nos termos do art. 265, IV, “a ”, do CPC, diante da prejudicialidade externa causada pela demanda anterior (na medida em que o direito de preferência é reconhecido na demanda adjudicatória, fica afastada a pretensão do terceiro adquirente em despejar aquele que tinha a preferência na aquisição do bem).

Na segunda hipótese é pacífica a necessidade de suspensão da ação de despejo, como se vê dos seguintes julgados:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – SUSPENSÃO ATÉ JULGAMENTO FINAL DA AÇÃO ADJUDICATÓRIA – RECURSO NÃO-PROVIDO. A suspensão da ação de despejo interposta pelos compradores de imóvel é a medida mais recomendável quando o fato impeditivo alegado pelos locatários é discutido em ação de adjudicação que ajuizaram anteriormente”. (Agravo N. - 2ª Turma Cível. Rel. Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges. J.: 16/12/2008. Unânime)

“CIVIL. PROCESSUAL. DESPEJO. AÇÃO ANULATORIA. SUSPENSÃO DO PROCESSO. É de ser suspenso o processo de despejo enquanto não definida ação anulatória de venda do imóvel locado e sua adjudicação ao locatário. (Art. 265, IV, ‘a’ CPC).” (REsp 7.774/PR, Rel. Ministro Dias Trindade, 3ª Turma, julgado em 16/04/1991, DJ 13/05/1991 p. 6083)

Contudo, ressalvo mais uma vez que a hipótese aqui versada é justamente contrária, ou seja, os recorrentes pretendiam a suspensão desta ação, em que se discute a natureza do contrato havido entre os antigos proprietários e aqueles que utilizavam do imóvel como pastagem bovina, em decorrência da ação de despejo, o que se verifica manifestamente inadmissível.

Outrossim, como bem frisou o juiz a quo , não há tampouco acolher a tese de ocorrência de coisa julgada em relação à natureza daquele contrato quando esta não foi objeto daquela ação de despejo.

Com efeito, os motivos que convenceram o juízo ad quem do TJSP a julgar procedente a ação de despejo não fazem coisa julgada, razão pela qual não prejudicam a análise do referido contrato nesta demanda.

Por todo o exposto, rejeito a alegação de nulidade da sentença por violação ao disposto no art. 265 do CPC e à coisa julgada.

Passo à análise do mérito de ambos os recursos.

II. Mérito

Sustentam os recorrentes, em síntese, que não haveria direito de preferência a albergar a pretensão adjudicatória dos recorridos, uma vez que estes teriam firmado um simples contrato de locação de pastagem ou pastoreio que, por ter natureza civil, não seria regulado pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64) e que, ademais, não teriam sido observados os requisitos previstos no art. 33 da Lei n. 8.245/91 e no art. 1.155 do Código Civil/1916.

Os recorridos, por sua vez, invocam o direito de preferência legal, consagrado no art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra, que dispõe sobre o direito de prelação do arrendatário para adquirir o imóvel rural arrendado.

Antes de analisar a natureza jurídica do contrato havido entre o recorrente Nelson Leone e o recorrido Sigeyuki Ishii, é preciso lembrar que em nosso ordenamento jurídico existem contratos agrários nominados – aqueles descritos expressamente no Estatuto da Terra e no Decreto n. 59.566/66 – e contratos agrários inominados. Na primeira categoria encontram-se tão somente os contratos de arrendamento e de parceria; na segunda, todos os demais.

Nesse sentido ensina Paulo Torminn Borges:

“Além do arrendamento rural e da parceria rural, contratos agrários nominados, poderá haver outros, inominados, os quais, embora se afastem dos dois modelos antes enfocados, só o podem fazer nos elementos acidentais, pois as normas de observância obrigatória não podem ser marginalizadas pelas pates, sob qualquer colorido.

Não serão arrendamento ou parceria, mas serão contratos agrários.

Deles diz o art. 39 do Decreto n. 59.566/66:

‘Art. 39. Quando o uso ou posse temporária da terra for exercido por qualquer outra modalidade contratual, diversa dos contratos de Arrendamento e Parceria, serão observadas pelo proprietário do imóvel as mesmas regras aplicáveis a arrendatários e parceiros, e, em especial, a condição estabelecida no art. 38 supra.’

As partes contratantes, aí, aproveitam, tanto quanto possível, a flexibilidade contida nas normais legais meramente supletivas, também chamadas permissivas ou facultativas. Quanto ao mais, submetem-se ao império das normas inarredáveis.” (destacou-se)

O mesmo autor observa que, tanto os contratos nominados quanto os inominados submetem-se às normas de ordem pública previstas noEstatuto da Terraa e no Decreto que o regulamenta:

“A chamada soberania da vontade, tão apregoada pelo liberalismo econômico, o velho brocardo ‘pacta sunt servanda’, embora de valor já diluído em todo o direito, mesmo no direito privado, tem expressão quase nula em direito agrário, tantos são os limites impostos à pura vontade das partes.

Os contratos agrários estão subordinados a cláusulas inarredáveis, representadas fundamentalmente pelos seguintes tópicos:

a) obrigatoriedade de cláusulas que asseguram a conservação dos recursos naturais da terra (Lei n. 4.947/66, art. 13, III; Decreto n. 59.566/66, art. 13, II);

b) obrigatoriedade de cláusulas que assegurem a proteção social e econômica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (Dec. n. 59.566, art. 13, VII; Lei n. 4.947, art. 13, V);

c) irrenunciabilidade dos direitos e vantagens legalmente definidos em prol do arrendatário ou parceiro-outorgado (...);

d) proibição de usos e costumes predatórios da economia agrícola (...).” (destacou-se)

Nesse sentido, o art. 2ºº do Decreto n.59.5666/66 prevê expressamente:

“Art 2º Todos os contratos agrários reger-se-ão pelas normas do presente Regulamento, as quais serão de obrigatória aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos (art. 13, inciso IV da Lei nº 4.947-66).

Parágrafo único. Qualquer estipulação contratual que contrarie as normas estabelecidas neste artigo, será nula de pleno direito e de nenhum efeito.”

Em síntese, todos os contratos agrários devem obedecer às regras gerais contidas no Estatuto da Terra e em seu regulamento, pois tais diplomas legais visam sobretudo assegurar a proteção ao meio ambiente, à função social da propriedade e ao equilíbrio econômico-social entre as partes.

Dentro dessa perspectiva, não prospera a tese dos recorrentes de inaplicabilidade do Estatuto da Terra e legislação agrária correlata.

A norma que pode, ou não, ser afastada, é a referente ao direito de preferência prevista no art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra, uma vez que somente beneficia o arrendatário, não albergando outra modalidade contratual que não o arrendamento.

Com efeito, é regra elementar de hermenêutica que as normas restritivas de direitos fundamentais são interpretadas de forma estrita; ora, o direito de preferência limita um dos elementos do direito de propriedade, qual seja, o da livre disposição do bem pelo proprietário que, via de regra, pode aliená-lo a quem lhe aprouver. E o direito de propriedade, como se sabe, é direito fundamental consagrado constitucionalmente no art. 5º, caput , incisos XXII e XXIII, do art. 170, incisos II e III, e do art. 185:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade , nos termos seguintes:

(...)

XXII - é garantido o direito de propriedade ;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social ; (...)” (destacou-se)

“Art. 170. A ordem econômica , fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios :

(...)

II - propriedade privada ;

III - função social da propriedade ; (...)” (destacou-se)

“Art. 185. São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária: I - a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não possua outra;

II - a propriedade produtiva .

Parágrafo único. A lei garantirá tratamento especial à propriedade produtiva e fixará normas para o cumprimento dos requisitos relativos a sua função social.” (destacou-se)

É nítido o tratamento especial que aConstituição Federall consagra ao direito de propriedade, sobretudo àquela que atenda a função social.

Na verdade, esse tratamento não poderia ser diferente, já que, na lição de Paulo Torminn Borges, tem-se que o direito à propriedade é um direito natural, inerente à sobrevivência digna do ser humano, razão pela qual se encontra tão protegido por nossa Lei Maior:

“O conceito de propriedade privada resulta de um direito natural, a ser visto em três planos distintos na ordem de valores, segundo a lição de Santo Tomás de Aquino.

Num primeiro plano, ensina Santo Tomás de Aquinho, o homem, em razão de sua natureza específica (animal racional), tem um direito natural ao apossamento dos bens materiais.

Esta exigência é de tal ordem fundamental para a própria sobrevivência da criatura humana, que se pode dizer ela constituir um direito natural primeiro.

Tendo em vista, porém, que o homem não pode e não deve pensar apenas na sobrevivência imediata, como acontece com os irracionais, corre-lhe o dever de previdência: pensar também no amanhã.

Por isso, num segundo plano, Santo Tomás de Aquino aborda o problema da apropriação dos bens, a qual resulta, em última análise, no direito de propriedade propriamente dito.

O homem, para ser verdadeiramente livre, precisa estar ao abrigo das surpresas econômicas. Precisa ter, atrás de si, garantindo-lhe o exercício da liberdade, reservas econômicas sólidas ou uma ordem social que lhe assegure a subsistência sem perda de dignidade.

Num terceiro plano, finalmente, Santo Tomás de Aquino permite o condicionamento da propriedade ao momento histórico de cada povo, desde que não se chegue ao extremo de negá-lo (apud M. Labourette, Propriété & communauté dans le plan divin, in Propriété et communautés, p. 34).

(...)

Como se vê, resume-se tudo na realização do bem comum, que não é apenas a soma dos bens particulares ou do bem dos particulares.

(...) O bem comum é o bem da comunidade, e, assim sendo, o Estado, ao objetivá-lo, como é sua função precípua, não pode sacrificar nenhum dos direitos fundamentais do homem.

(...)

Entendemos, pois, que o direito brasileiro, estampado basicamente naConstituição Federall, sofreu contínuas transformações em seu conceito de propriedade, sempre aperfeiçoando-o, sempre procurando a comunidade para integrar nela o homem .

Ao assegurar o direito de propriedade privada, e mesmo ao estimulá-lo, não quer a legislação brasileira que ele se efetive ao arrepio da função social, que lhe é inerente.

Esta é uma limitação justa, porque exeqüível; justa, porque conforme a lei natural; justa, porque imposta com moderação pelo legislador brasileiro.

(...) Não é apenas a propriedade rural que tem uma função social a cumprir; mas se falamos de direito agrário, é estritamente da função social da terra que trataremos.

(...)

Cabe ao Estado regular o direito de propriedade, para ajustá-lo às exigências do bem comum, segundo as etapas históricas de cada povo.

O que o Estado não poderá jamais fazer é negar, de todo, o direito de propriedade, porque desta forma ele suprime o bem daqueles cujo bem compete-lhe promover.

(...)

Proprietário, sim; proprietário com titularidade garantida; proprietário com direitos assegurados; mas proprietário com deveres sociais, justamente pelo fato de ser proprietário. (...).” (destacou-se)

Tratando-se, pois, de direito fundamental, o direito de propriedade somente encontra limitações que constem expressamente de lei e que não podem ser interpretadas de forma extensiva.

No caso específico do direito de preferência do arrendatário, tem--se que tal prerrogativa, por limitar o direito de propriedade, não alcança outros contratos agrários. Nesse sentido, aliás, é pacífico o entendimento do STJ:

“(...) O disposto no art. 92, par.3. do Estatuto da Terra aplica-se ao contrato de arrendamento. Precedente. Recurso conhecido e provido. (REsp 97.405/RS, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4ª Turma, julgado em 15/10/1996, DJ 18/11/1996 p. 44901)

“CIVIL. PARCERIA AGRÍCOLA. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

O direito de preferência que se confere ao arrentadário rural não alcança o contrato de parceria. Precedentes. Recurso conhecido pelo dissídio, mas improvido. (REsp 264.805/MG, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, julgado em 21/03/2002, DJ 17/06/2002 p. 267)

Transcrevo parte do voto do Ministro Relator desse último julgado:

“(...) Quanto ao tema de fundo, a jurisprudência desta Quarta Turma também não dá guarida à tese dos recorrentes, conforme o decidido nos Resp’s n.37.867-2/RS e 97.405/RS, relatados, respectivamente pelos eminentes Ministros Barros Monteiro e Ruy Rosado de Aguiar, assim ementados:

PARCERIA AGRÍCOLA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. O direito conferido pelo art. 92, § 3o, da Lei nº 4.504, de 30.11.64 é exclusivamente do arrendatário, não abrangendo os casos de parceria rural.’

‘PARCERIA ACRÍCOLA. Preempção. O contrato de parceria agrícola não atribui ao parceiro o direito de preferência na aquisição do imóvel.

O disposto no art. 92, § 3o do Estatuto da Terra aplica-se ao contrato de arrendamento. Precedente.’

Do primeiro, extraio os seguintes fundamentos constantes do voto do eminente Ministro Barros Monteiro, que se reporta ao douto voto proferido pelo MM Juiz Paulo Gonçalves, do eg. Tribunal de Alçada de Minas Gerais, a saber:

‘No meu entendimento a hipótese é bem diversa, pois enquanto no arrendamento rural as regras reguladoras do contrato se assemelhem à locação, versando ele sobre o uso de coisa alheia, na parceria agrícola e pecuária o objeto envolve não só coisa alheia. Mas também os frutos dela produzidos, que seria repartidos entre os parceiros, estabelecendo a propriedade de ambos e aproximando o contrato dos princípios reguladores da sociedade, O Estatuto da Terra, ao assegurar o direito da preferência do arrendatário sobre as terras objeto do contrato (art. 92, § 3o), inclui no Capítulo Geral, onde cogitou do uso ou posse temporária da terra, tratando dos princípios fundamentais relativos não somente ao arrendatário rural, mas também a parceria rural, nada dispondo quanto a extensão a esta.

É verdade que o artigo 96, inciso VII, do referido Estatuto, manda aplicar à parceria agrícola, pecuária, agropecuária, agroindustrial ou extrativa, as normas pertinentes ao arrendamento rural, no que couber, bem como as regras do contrato de sociedade, no que estiver regulado por aquela lei, porém, como já foi observado, o direito de preferência não foi previsto na seção relativa ao arrendamento rural, mas, sim, no capítulo geral, que fez inteira abstração quanto à sua extensão à parceria, embora dela cogitasse para outro fim.

Não resta dúvida, pois, que o direito de preferência não é extensivo ao parceiro rural, quer seja em relação à venda do imóvel, ou dos produtos a objetos de parceria’ (Jurisprudência Brasileira, Juruá, vol. 131, pág. 57).

A seguir, prosseguiu o eminente Ministro Barros Monteiro:

‘Estes fundamentos casam-se às inteiras à espécie presente. O direito de perempção, no caso de alienação do imóvel, adstringe-se ao arrendatário rural. Não se argumente com a dicção meramente literal do art. 48 do Dec. nº 59.566, de 14.11.66, que, a despeito de ordenar que se aplicam à parceria as normas estabelecidas na Seção I daquele Capítulo (onde se encontra previsto o direito de preferência do arrendatário - art. 45), não confere ao parceiro rural outorgado esse mesmo direito, porquanto é ali feita a ressalva ‘no que couber’, além da remissão expressa ao art. 96, Inc. VII, da Lei 4.504/64. Bem de ver ainda que ao Regulamento não era dado extrapolar o que restara disposto de forma clara a sistemática pela Lei regulamentada.

A jurisprudência orienta-se tal qual a diretriz traçada pelo Tribunal de Alçada Mineiro (cfr. Jurisprudência Brasileira, vol. 131, págs. 179-181; Rev. Dos Tribs, Vol. 623, págs. 52/53).

Igual, outrossim o parecer da doutrina. Oswaldo Opitz e Silvia C. B. Optiz anotam a propósito que ‘o direito conferido no art. 92, § 3o, do ET é exclusivamente do arrendatário. Não abrange os imóveis dados em parceria rural... ‘ (Tratado de Direito Agrário Brasileiro, vol 2 pág. 97, ed. 1983).’

Por esses mesmos fundamentos, conheço do recurso, pela divergência,mas para negar-lhe provimento.” (destacou-se)

No mesmo sentido, tem-se o seguinte julgado:

“(...) A relação que se estabelece no contrato de locação de pastos ou ‘contrato de pastoreio’ refoge à natureza do contrato de arrendamento, constituindo-se em obrigação albergada no direito civil. (...). (Mandado de Segurança Nº 195069323, Sexta Câmara Cível, Tribunal de Alçada do RS, Relator: José Carlos Teixeira Giorgis, Julgado em 17/8/1995)

Feitas essas considerações, cumpre agora analisar a natureza jurídica do contrato havido entre as partes.

Consta da cópia do contrato de f. 11-12:

“Contrato de arrendamento de pastagens

Pelo presente instrumento particular de contrato de Arrendamento de Imóvel Rural para fins de exploração Pecuária, que fazem entre si, de um lado o Sr. Nelson Leone Porto Alegre (...), aqui denominado Arrendante, e de outro lado o Sr. Sigeyuki Ishii (...), aqui simplesmente denominado de Arrendatário, tem entre si justo e avençado o seguinte contrato de arrendamento de pastagens, mediante cláusulas e condições, o seguinte:

PRIMEIRA

O primeiro, ora denominado Arrendante, é legítimo proprietário do Imóvel Rural denominada Fazenda Porto Alegre, localizada no município de Naviraí-MS, em cujo cartório de Registro de Imóveis acha-se devidamente matriculada sob nº 12.983 Ficha 01, de 1º de novembro de 1991, o citado Imóvel Rural encontra-se cadastrado no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INCRA sob n.º 913.294.002.747-7 e inscrita na Secretaria da Fazenda sob n.º 28.548.185-1.

SEGUNDA

Sobre as terras do aludido Imóvel, formado de pastagens artificiais, ora combinou-se como segundo nomeado Arrendatário, um arrendamento de Pastagens para 500 (Quinhentos) bois Nelore de 24 a 36 meses a serem conservados dentro de uma área de 770ha (Setecentos e Setenta hectares), pastagens estas compostas de colonião e de Brachiaria-Brizanta, toda cercada e com divisões internas.

TERCEIRA

O prazo do presente arrendamento é de 1 (Hum) ano , a contar de 01 de junho de 1999 e terminar em 31 de maio de 2000, podendo ser prorrogado por mais um período, desde que haja novo acordo entre os contratantes .

QUARTA

Que o preço certo e ajustado pelas partes contratantes é de R$2,50 (Dos reais e cinquenta centavos) por cabeça, totalizando R$ 1.250,00 (Hum mil duzentos e cinqüenta reais) por mês que será pago todo dia 05 do mês subsequente.

QUINTA

O Arrendatário poderá utilizar-se dos currais ou mangueiras existentes na propriedade rural, bem como casa de moradia para seu peão, visando a lida, manutenção e tratamento fito-sanitário de seus animais, ficando também de sua responsabilidade o fornecimento de sal mineral, vacina e medicamentos necessários.

SEXTA

Os serviços ou trabalhos pertinentes ao tipo de exploração pecuária, ora contratada, serão executados pelo empregado do Arrendatário, que no entanto, perante ao arrendante, em termos obrigacionais serão totalmente estranhos.

SÉTIMA

Fica resguardado ao Arrendatário, por si ou seu preposto o direito de fiscalizar e vistoriar o gado apascentado na fazenda Porto Alegre todas as vezes que julgar necessário.

OITAVA

Qualquer das partes que infrigir o que está previsto nas cláusulas deste contrato importa na sua rescisão imediata com perdas e danos civis em favor da parte inocente.(...)”

Da análise conjunta do instrumento acima mencionado com as demais provas trazidas aos autos, tem-se que o contrato realizado entre Nelson Leone Porto Alegre e Sigeyuki Ishii trata-se, na realidade, de um contrato de locação de pastagem.

A diferença entre o arrendamento e a locação de pastagem é sutil, mas tem efeitos práticos, já que, como dito alhures, o direito de preferência de que trata o § 3º do art. 92 do Estatuto da Terra é conferido tão somente na primeira modalidade contratual.

Na vigência do contrato de arrendamento, o arrendatário usufrui plenamente da área arrendada com exclusividade, sendo diretamente responsável pelo cuidado com seu gado. Por tal motivo, quando esse contrato é escrito e o arrendamento é de parcela de um imóvel rural, a área a ser arrendada deve ser discriminada, de modo a permitir sua exata localização e, por conseguinte, garantir a observância de regras obrigatórias constantes do ET como, por exemplo, a vedação ao subarrendamento não autorizado pelo proprietário e o direito à indenização pelas benfeitorias feitas a cargo do arrendatário.

É o que se extrai do disposto no artigo 95, incisos VI, VII, VIII, do Estatuto da Terra (conforme redação vigente na data do contrato havido entre as partes) e no art. 12, incisos V, VI, VII e VIII do Decreto n. 59.566/66:

“Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

(...)

VI - sem expresso consentimento do proprietário é vedado o subarrendamento;

VII - poderá ser acertada, entre o proprietário e arrendatário, cláusula que permita a substituição de área arrendada por outra equivalente no mesmo imóvel rural, desde que respeitadas as condições de arrendamento e os direitos do arrendatário;

VIII - o arrendatário, ao termo do contrato, tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, será indenizado das benfeitorias voluptuárias quando autorizadas pelo locador do solo. Enquanto o arrendatário não seja indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e nas disposições do inciso I; (...)” (Estatuto da Terra)

 

“Art 12. Os contratos escritos deverão conter as seguintes indicações:

(...)

V - objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;

VI - Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural). VII - Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante; VIII - Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas desse pagamento ou partilha; (...)” (Decreto nº 59.566/66)

No presente caso, o contrato havido entre as partes não cumpriu o disposto no inciso VII do Regulamento doEstatuto da Terraa, já que, apesar de mencionar a metragem da área a ser ocupada (770ha), não informa sua localização precisa dentro da Fazenda Porto Alegre, tampouco especifica quais as benfeitorias ali existentes.

Além disso, o contrato em questão foi firmado pelo prazo de um ano, o que também desconfigura o arrendamento pecuário de animais de grande porte, cujo prazo mínimo é de cinco anos.

De fato, o contrato de arrendamento típico que envolva pecuária de animais de grande porte não pode ser realizado por prazo inferior a cinco anos, como se extrai do disposto nos art. 95, XI, b , do Estatuto da Terra (aqui novamente transcrito com a redação vigente na época da celebração do contrato havido entre as partes), c/c art. 13, inciso II, alínea a do Decreto n. 59.566/66, in verbis :

“Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios: XI - na regulamentação desta Lei, serão complementadas as seguintes condições que, obrigatoriamente, constarão dos contratos de arrendamento: (...) b) prazos mínimos de locação e limites de vigência para os vários tipos de atividades agrícolas; (...)” (Estatuto da Terra – destacou-se)

“Art133. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente, clausulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (Art. 13, incisos III e V da Lei nº 4.947-66);

(...)

II - Observância das seguintes normas, visando a conservação dos recursos naturais:

a) prazos mínimos, na forma da alínea “ b “, do inciso XI, do art. 95 e da alínea “ b “, do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra :

(...)

- de 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade (...) de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda (...) ” (Decreto n. 59.566/66 – destacou-se) Ve-se que, para evitar o uso predatório da propriedade ruralEstatuto da Terraerra estipulou um prazo mínimo para os contratos nominados – arrendamento e parceria – de modo a compelir o não proprietário que usufrui do imóvel a tomar medidas que garantam a conservação da terra.

Como observa Benedito Ferreira Marques:

“ Qualquer que seja a forma do contrato, as partes devem observar a obrigação de conservar os recursos naturais e o dever de proteção ao mais fraco na relação contratual, que são o arrendatário e o parceiro-outorgado. E mais do que isso, devem observar os prazos mínimos estabelecidos; a fixação do preço do aluguel de acordo com as regras legais, e não pela livre vontade das partes (...).

A observância dos prazos mínimos é de fundamental importância nos contratos agrários, quase sempre não obedecidos, gerando-se, em conseqüência, uma avalanche de processos nos pretórios. Esses prazos são os seguintes: três anos, para a lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio portes, ou em todos os casos de parceria; cinco anos, para a lavoura permanente e pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas (...).” (destacou-se)

No mesmo sentido, tem-se a lição de Paulo Torminn Borges:

“O legislador brasileiro esteve atento ao problema, e o Decreto n. 59.566/66 desdobrou a matéria, fixando prazos mínimos para os contratos agrários (Dec. n. 59.566/66, art. 13, II).

O prazo mínimo, em qualquer dos contratos agrários nominados, é de três (3) anos.

(...)

Tem surgido nos Tribunais, vez por outra, o entendimento de que os prazos mínimos, previstos na legislação, dizem respeito apenas aos contratos por prazo indeterminado. Assim, seria lícito contrato por prazo menor, desde que determinado.

Tal entendimento não pode prevalecer. O prazo mínimo é estabelecido não apenas em favor do débil econômico, ou seja, do parceiro-outorgado e do arrendatário.

Não.

O prazo mínimo é estabelecido principalmente para evitar o mau uso da terra.

Quem toma a terra, em arrendamento ou parceria, por um ano só, quererá tirar toto proveito imediato. E muitos não se importarão de fazer uso predatório, porque a terra arruinada, amanhã, não estará mais em suas mãos.

Se o usuário da terra, porém, a tem por um tempo mais alongado, com possibilidade legal de renovar o contrato, é evidente que pensará no proveito imediato e no proveito mediato, e, assim, despovoará a terra de pragas, hoje, para tê-las despovoada da mesma praga no futuro, em seu próprio benefício. Conservará sua fertilidade hoje, para tê-la fértil amanhã.

E a conservação da capacidade produtiva da terra interessa ao presente e ao futuro, para ambos os tempos estando voltadas as regras protetivas da lei.

Por isso são expressos os textos legais, dispondo sobre a obrigatoriedade de cláusulas contratuais visando à conservação dos recursos naturais, como se vê na Lei n. 4.947/66:

‘Art. 13. Os contratos agrários regulam-se pelos princípios gerais que regem os contratos de Direito Comum, no que concerne ao acordo de vontades e ao objeto, observados os seguintes preceitos de Direito Agrário:

... III – obrigatoriedade de cláusulas irrevogáveis, estabelecidas pelo IBRA, que visem à conservação dos recursos naturais ’ (...)

O preceito é repetido no Decreto n. 59.566/66:

‘Art. 13. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, constarão obrigatoriamente, cláusulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (...):

(...)

II – observância das seguintes normas, visando à conservação dos recursos naturais:

a) prazos mínimos, na forma da alínea ‘b’, do inciso XI, do art. 95 e da alínea ‘b’, do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra:

– de 3 (três) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte, ou em todos os casos de parceria;

– de 5 (cinco) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal; (...)” (destacou-se)

Como visto acima, o contrato de arrendamento típico para a atividade pecuária de grande porte deve ter um prazo mínimo de cinco anos. Admitir prazo inferior para essa modalidade contratual seria convalidar a utilização predatória da terra, o que é vedado por nosso sistema jurídico.

No caso em comento, as partes firmaram um contrato com prazo de um ano, o que descaracteriza o contrato de arrendamento tal como está previsto no Estatuto da Terra.

Não bastasse esse prazo inferior ao mínimo legal para o arrendamento, tem-se que o contrato havido entre as partes preocupou-se mais em discriminar a quantidade de reses a serem apascentadas (500 bois nelore de 24 a 36 meses), do que em discriminar a área exata em que esses animais ficariam, o que indica tratar-se de um contrato de locação de pastagem, e não de arrendamento.

Com efeito, no contrato de locação de pastagem, o locatário coloca suas reses nas pastagens do proprietário da terra e paga-lhe, a título de aluguel, um valor por cabeça de animal no pasto. A responsabilidade e o cuidado dos animais ficam a encargo do locatário, sendo dele também o uso e gozo do seu gado. No que concerne à posse da terra, todavia, verifica-se frequentemente a composse, já que, com frequência, outros locatários e até mesmo o proprietário ocupam a mesma área simultaneamente, nela apascentando animais de propriedades distintas.

Aliás, embora comumente chamada de arrendamento, essa locação de pastagem é muito comum, não só em Mato Grosso do Sul, como em outras unidades da federação que mantêm pecuária de gado de corte.

De fato, a locação de pastagem é um contrato híbrido entre o contrato de pastoreio e o de arrendamento, ambos também comuns no país, mas com características diferentes (como já visto em relação ao arrendamento). Oswaldo Optiz e Silvia Optiz explicam a evolução histórica dessas modalidades contratuais no Brasil:

“Há bem pouco tempo ainda se fazia o comércio de mula para São Paulo e deste Estado para o de Goiás. Tropas e tropas de mulas cruzavam os Estados do Sul, durante meses a fio. É natural que esses animais no trajeto até São Paulo tivessem de ser apascentados ou desansados. Para isso existiam os lugares de pousadas certas, com ocupações de campos particulares, denominados invernadas, mediante o pagamento de uma diária por cabeça ou lote.

Eram verdadeiros contratos de locação de pastos e águas, temporários e transitórios. Era a invernagem curta, mas remunerada quase sempre.

Eduardo Ortiz de Rozas nos dá notícia de igual comércio que se fazia da região Sul para o Peru. Praticamente, o negócio requeria duas invernadas: uma em Córdoba e outra em Tucumã ou Salta, devido à grande distância a percorrer e as paragens pedregosas nocivas a dito gado, consistentes em potreiros separados, as priemeiras, e nos chamados potreiros de campo, as segundas (El contrato de pastoreo, Ed. de la Universidad del Museo Social Argentino, p. 10).

Também a indústria de gado teve, dentro de cada região ou país, um sistema idêntico, tanto que o gado passava por diversas mãos antes de chegar ao local de abate. Para isso era necessário o pastoreio, devido às distâncias, e os contratos de invernagem surgiam com a finalidade de pastagem e água dada ao gado, para que não perdessem muito peso e pudessem mesmo descansar. Quem percorreu nossa fronteira do sul e os campos da serra há menos de meio século, encontrava inúmeras tropas percorrendo o solo gaúcho à procura dos mercados consumidores, matadouros, charqueadas e frigoríficos. Depois foi o trem o grande condutor das boiadas e, por fim, o caminhão.

Esses contratos de invernagem ou de pastoreio obrigavam o dador de pastoreio a cuidar dos animais depositados em seus potreiros, de tal modo que tinha de parar rodeio para a verificação do estado da tropa, como se se tratasse de animais de sua propriedade, pondo peões necessários para a guarda e fiel custódia, porque os que faltarem, por culpa ou descuido dele, deveriam ser repostos à época da entrega. Com esses dados históricos se vai compreendendo o sentido do contrato de pastoreio e invernagem, que pouca coisa mudou em nossos dias, embora menos freqüentes na teoria, mas comuns na prática, principalmente em época de seca ou chuvas excessivas, entre os fazendeiros de uma região e vizinhos. Dois elementos são constantes nesses contratos, em regras verbais, o curto prazo e o aluguel por cabeça.

Esse tipo de pastoreio toma vários matizes, desde aqueles a que já nos referimos, do comércio de mulas e gado, até o corriqueiro uso de campos ou potreiros fechados para pastoreio de animais de tambos, próximos às cidades consumidoras de leite, em que os animais vão cedo para a pastagem e voltam à noite para o estábulo, para a ordenha no dia seguinte. Outro tipo de pastoreio é o recebimento de animais de cria ou engorda, em comum com os do dador de pastoerio, em que este não se responsabiliza pela sua guarda, ficando ao dono tal encargo. Costuma-se também arrendar o campo fechado para o tomador colocar seu gado, onde passa a cuidá-los e fazer o rodeio costumeiro. Pode acontecer de receber o campo e a casa para morar, então já estamos próximos do contrato agrário de arrendamento, mesmo que o pagamento seja por cabeça. Nessas duas últimas hipóteses caracteriza-se mesmo um contrato que implica seu enquadramento na legislação agrária, dada sua natureza jurídica .

(...)

No contrato de invernagem ou de pastagem o proprietário ou arrendatário recebe gado para pastar, mediante o pagamento por cabeça introduzida no campo , sob a responsabilidade e cuidados do dono do campo ou arrendatário deste. Não há posse do imóvel, como se vê, por parte do tomador de pastagem. Não é o contrato de pastoreio, como já demonstramos linhas acima. Embora seja um contrato agrário, não é de arrendamento, mas pode ser de parceria. É um contrato agrário em que um sujeito convenciona com outro o direito de fazer pastar seu gado ou animais num imóvel ou fundo rural de outrem por um prazo de dias, meses ou anos mediante o pagamento de um preço estipulado por animal (Vivanco, Teoria, cit., p. 458). Neste contrato não se cede a posse do imóvel; o fim principal é fazer pastar os animais, onerosamente. O fato de alguns empregados do dono dos animais penetrarem no campo, para vistoriá-los, não descaracteriza o contrato.

Encontramos duas decisões do TACSP, em que a matéria é examinada (...). A ementa está assim redigida:

‘Locação de pastos. Contratos a curto prazo, para permanência temporária de gado – Interesses em confronto, a propiciar, nítida distinção entre locatário de pasto e arrendatário – Locações de pastos, estas não regidas pelo Estatuto da Terra – Proteção unicamente à figura do arrendatário, que explora efetivamente a terra’ (JTACSP, 41: 167).

Verifica-se do relatório que se trata de um contato de pastoreio, em que se entrega ao tomador, a posse, uso e gozo do imóvel por um prazo curto, que se prorrogou por alguns meses, que se enquadra nos moldes do art. 39 do Regulamento, portanto contrato agrário regido pelo ET, porque não temos outra maneira de caracterizá-lo, senão como arrendamento rural, que deve obedecer aos requisitos do art. 38 do mesmo Regulamento. Não é um contrato de arrendamento de pasto, como diz o voto do relator, ao afirmar que ‘Os contratos em causa, de arrendamento de pastos, não são os previstos no Estatuto da Terra, o qual visa a proteger o verdadeiro arrendatário, aquele que explora a terra, que faz as vezes do proprietário, que mantém a continuidade nas suas atividades agrícolas ou pecuárias e que fica, por isso mesmo, vinculado de uma ou outra forma ao imóvel. O locatário de pastos, não. Este não tem outro interesse se não o de locar o seu plantel temporariamente em determinado pasto, por escassez de seus próprios. São locações a curto prazo, para gado transeunte, objeto constante de mercado’ (fls. 169). É o gado que vem de Mato Grosso e antes de chegar ao mercado da capital paulista, precisa ser pastoreado durante alguns meses ou menos, daí o arrendamento de campos nas divisas desses dois Estados.(...)”

O contrato havido entre as partes preenche todos os requisitos que o caracterizam como locação de pastagem, já que as partes se preocuparam tão somente em determinar a quantidade de cabeças de gado em determinada área, o preço por cabeça, em um breve período para ocupação do pasto (um ano), pouco se importando em descrever a localização exata da área arrendada e as benfeitorias ali constantes.

Ora, em nenhum momento os recorridos afirmaram que o prazo do contrato seria maior do que aquele expressamente constante do documento de f. 11-12, o que indica a intenção de brevidade na ocupação daquelas pastagens.

Ademais, vale lembrar que, na mesma época, o então proprietário do imóvel, Nelson Leone Porto Alegre, mantinha contratos idênticos com Cláudio Hermes Dal Prá (como se vê à f. 82 dos autos) e Osvaldo Martins Leite, permitindo, outrossim, que seu filho, Nelson Porto Alegre Filho, também exercesse atividades na Fazenda Porto Alegre.

Os recorridos tinham plena ciência dessa realidade, como se vê da declaração firmada por Sigeyuki Ishii, em 1998, quando mantinha outro contrato idêntico ao ora examinado com Nelson Leone Porto Alegre (juntada à f. 81 dos autos):

“Eu Sigeyuki Ishii, brasileiro, casado, pecuarista, residente e domiciliado à Rua Paulo Marques, nº 359, na cidade de Pres. Prudente SP (...), arrendatário de uma área de 770 ha (Setecentos e setenta hectares), em pasto, para 800 (Oitocentos) bois, dos 1.132 ha (Hum mil, cento trinta e dois hectares) utilizáveis da Fazenda Porto Alegre, localizada no município de Naviraí MS, conforme contrato de arrendamento de pastagens assinado no dia 1º de abril de 1998. Declaro mais que, tenho conhecimento através de contato com o ex-comodatário o Sr. Nelson Porto Alegre Filho, que o restante da área em apreço encontra-se arrendado sob contrato verbal e por escrito, por vencer, aos senhores, Cláudio Honorato Dal Prá e Osvaldo Martins Leite ” (destacou-se)

Constata-se que em nenhum desses contratos houve separação das glebas ocupadas pelo gado de uns e de outros, e que, ademais, o prazo contratado nunca foi superior a dois anos. Assim, tem-se que a intenção dos locatários era tão somente deixar seu gado pastando no local por um breve período.

Em síntese, as provas constantes dos autos demonstram que o contrato havido entre as partes era de locação de pastagem que, embora tenha natureza jurídica de contrato agrário, não se confunde com o arrendamento, motivo pelo qual não confere aos locatários o direito de preferência que a lei consagra exclusivamente ao arrendatário.

Ad argumentandum , vale constatar que, ainda que se tratasse formalmente de contrato de arrendamento, melhor sorte não albergaria os recorridos, porque não se enquadram na figura de arrendatários que tiram seu sustento da terra, razão pela qual não se lhes aplica a prerrogativa prevista no art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra.

Cumpre lembrar que o direito de preferência implica restrição ao direito à livre disposição do bem pelo proprietário, de modo que a lei somente confere tal prerrogativa àquele que presumivelmente tem no local sua morada e/ou fonte de subsistência, como se vê da leitura conjunta dos arts. e 38 do Decreto n. 59.566/66:

“Art 8º Para os fins do disposto no art. 13, inciso V, da Lei nº 4.947-66, entende-se por cultivo direto e pessoal, a exploração direta na qual o proprietário, ou arrendatário ou o parceiro, e seu conjunto familiar, residindo no imóvel e vivendo em mútua dependência , utilizam assalariados em número que não ultrapassa o número de membros ativos daquele conjunto.

Parágrafo único. Denomina-se cultivador direto e pessoal aquêle que exerce atividade de exploração na forma dêste artigo.” (destacou-se )

“Art 38. A exploração da terra, nas formas e tipos regulamentados por este Decreto, somente é considerada como adequada a permitir ao arrendatário e ao parceiro-outorgado gozar dos benefícios aqui estabelecidos, quando for realizada de maneira: I - eficiente, quando satisfizer as seguintes condições, especificadas no art. 25 do Decreto nº 55.891, de 1965 e as contidas nos parágrafos daquele artigo: II - Direta e pessoal, nos têrmos do art. 8º dêste Regulamento estendido o conceito ao parceiro-outorgado; (...)” (destacou-se)

Nesse diapasão, o STJ já decidiu:

“ESTATUTO DA TERRA. ARRENDATÁRIO RURAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA NO CASO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL (LEI N. 4. 504/64, ART. 92, PARÁGRAFOS 3. E 4.).

- A função social da terra não estará sendo cumprida, consoante os fins visados pela Lei n. 4.504/64, em seu art. 92, se o arrendatário não tira o seu sustento da gleba arrendada, explorando-a diretamente com o seu grupo familiar. - Acórdão que se fundou sobretudo no exame da prova produzida no processo. - Recurso não conhecido. (REsp 36.227/MG, Rel. Min. Antônio Torreão Braz, 4ª Turma, julgado em 28/9/1993, DJ 13/12/1993 p. 27467)

Estudando o assunto, Mauro Lemes destaca inúmeros julgados pátrios, traduzindo o pensamento ao qual me filio:

“Em diferentes Tribunais Estaduais (...) esboça-se posição (...) a entender que inteiramente aplicável o artigo 38, inciso II, do Decreto nº 59.566/66, porque perfeitamente coerente com a disciplina geral do Estatuto da Terra.

Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

Apelação Cível nº 256.795-9 – Julgada em 06.02.1990

EMENTA: ‘ARRENDAMENTO RURAL – Normas a serem aplicadas – Atividade de pessoa jurídica, empresarial, na exploração agrícola e pecuária, com capital social considerável – Estatuto da Terra – Inaplicabilidade, por não se cuidar de trabalhador rural, a quem o referido diploma procura proteger, social e economicamente – Improcedência da ação de arbitramento das rendas ou participações – Recurso provido.’

No corpo do respectivo Acórdão, as razões de decidir:

‘Não andou bem a decisão monocrática. É que o Estatuto da Terra, assim como as normas que o acolitam, não se aplicam à espécie vertente, pois entendem com hipóteses nas quais se cuide de proteger social e economicamente os arrendatários que pessoal e diretamente cultivem o solo, como prevê o artigo 13, inciso V, da Lei nº 4.947, de 1966, sendo certo que o artigo 8º do regulamento correspondente a essa lei reza que, para os fins previstos no artigo 13, inciso V, da regra regulamentada, entende-se por cultivo direto e pessoal a exploração direta, na qual o proprietário, o arrendatário ou o parceiro, bem como seu conjunto familiar, residindo no imóvel e vivendo em mútua dependência, utilizam assalariados em número que não ultrapasse o número de membros ativos daquele conjunto.

Ora pois: a autora é pessoa jurídica que exerce atividade empresarial com capital social visivelmente considerável, atividade essa conduzida à exploração agrícola e pecuária, notadamente o cultivo de cana-de-açúcar, empregando na área objeto do contrato em litígio, com cerca de setecentos alqueires, mais de seiscentos assalariados, como se pode conferir às fls. 13, 20 e 478 dos autos.

Portanto, a atividade da postulante, no caso, não é direta nem pessoal e, assim, não se estende a ela o pálio protetivo da legislação que, na realidade, se destina a amparar o homem do campo, a quem não se pode assimilar a pessoa jurídica de cunho empresarial.

Daí a inteira pertinência da lição de PAULO GUILHERME DE ALMEIDA, seguida pela Egrégia Terceira Câmara deste Colendo Tribunal (in ‘JTACSP’, vol. 68/152), segundo a qual a tutela do trabalhador rural por meio de restrições nos contratos agrários nem sempre se justifica, pois há hipóteses em que se torna patente a igualdade entre as partes. O referido autor arremata ponderando: ‘cite-se, por exemplo, o caso de contrato celebrado entre proprietário de imóvel e pessoas jurídicas, como usinas de açúcar e entidades de crédito, de forte estrutura financeira e administrativa, a dispensar qualquer tratamento protecionista.

É bem a espécie dos autos, em que uma pessoa jurídica de grande p...