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6 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

2ª Câmara Cível

Publicação

08/05/2019

Julgamento

7 de Maio de 2019

Relator

Des. Fernando Mauro Moreira Marinho

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-MS_APL_00000982120108120035_ee502.pdf
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Inteiro Teor

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

7 de maio de 2019

2ª Câmara Cível

Apelação Cível - Nº 0000098-21.2010.8.12.0035 - Iguatemi

Relator – Exmo. Sr. Des. Fernando Mauro Moreira Marinho

Apelante : Getúlio Santana (Espólio)

RepreLeg : Veronica Basilio Santana Pinho

Advogado : Fernando Jorge Albuquerque Pissini (OAB: 2326/MS)

Advogado : Pedro Fachin (OAB: 17792/MS)

Apelante : Benedita Basílio Santana (Espólio)

RepreLeg : Veronica Basilio Santana Pinho

Advogado : Fernando Jorge Albuquerque Pissini (OAB: 2326/MS)

Advogado : Pedro Fachin (OAB: 17792/MS)

Apelado : Orlando Boff

Advogado : Adilson Reina Coutinho (OAB: 23352/PR)

Apelada : Maria Aparecida Mazieri Boff

Advogado : Adilson Reina Coutinho (OAB: 23352/PR)

E M E N T A – APELAÇÃO CIVIL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AD MENSURAM - DISCREPÂNCIA NAS DIMENSÕES DO IMÓVEL - DIREITO DE EXIGIR A COMPLEMENTAÇÃO DA ÁREA - PRETENSÃO SUBMETIDA AO PRAZO DECADENCIAL PREVISTO NO ARTIGO 501 DO CÓDIGO CIVIL - DECADÊNCIA CONFIGURADA - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA -RECURSO DESPROVIDO.

1. A ação ex empto deve ser pleiteada dentro do prazo decadencial de um ano, contado do registro do título na Circunscrição Imobiliária competente.

2. Evidenciado que os autores ajuizaram a demanda objetivando a complementação da área do imóvel por eles adquirido, após o decurso do prazo de 1 (um) ano previsto no artigo 501 do Código Civil, contado do registro da escritura pública no Cartório Imobiliário, tem-se por caracterizada a decadência do direito invocado na inicial.

3. Recurso desprovido.

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os juízes da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça, na conformidade da ata de julgamentos, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Campo Grande, 7 de maio de 2019.

Des. Fernando Mauro Moreira Marinho - Relator

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

R E L A T Ó R I O

O Sr. Des. Fernando Mauro Moreira Marinho.

Trata-se de procedimento recursal de Apelação Cível interposto por Benedita Basílio Santana e Getúlio Santana (Espólio) contra sentença proferida pelo MM. Juiz da Vara Única da comarca de Iguatemi, nos autos da Ação Declaratória c/c Pedido de Levantamento de Hipoteca e Restituição de Valores movida em face de Maria Aparecida Mazieri Boff e Orlando Boff, que reconheceu a decadência do direito dos autores e extinguiu o processo, com resolução de mérito, com fundamento no art. 487, II, do CPC, condenando-os ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico auferido pelos réus, consistente no valor da dívida, de R$ 109.997,30, observados os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC.

Em síntese, alegam que:

A decadência foi convencionada espontaneamente entre as partes quando da lavratura e assinatura da "Escritura Pública de Compra e Venda com Garantia Hipotecária" (f. 19/21), sendo estipulado que o último pagamento (28/08/2009) seria a data para se efetuar o desconto da área faltante, razão pela qual não há que se falar na decadência disposta no art. 501, do Código Civil e;

Como o último pagamento se deu em 28/08/2009, e a notificação pela falta de área ocorreu no dia 05/10/2009 e a presente ação foi distribuída na data de 28/01/2010, evidencia-se que todos os atos foram realizados dentro dos prazos convencionados.

Contrarrazões pelo desprovimento do apelo.

V O T O

O Sr. Des. Fernando Mauro Moreira Marinho. (Relator)

Trata-se de procedimento recursal de Apelação Cível interposto por Benedita Basílio Santana e Getúlio Santana (Espólio) contra sentença proferida pelo MM. Juiz da Vara Única da comarca de Iguatemi, nos autos da Ação Declaratória c/c Pedido de Levantamento de Hipoteca e Restituição de Valores movida em face de Maria Aparecida Mazieri Boff e Orlando Boff, que reconheceu a decadência do direito dos autores e extinguiu o processo, com resolução de mérito, com fundamento no art. 487, II, do CPC, condenando-os ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico auferido pelos réus, consistente no valor da dívida, de R$ 109.997,30, observados os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC.

Cuidam os autos de ação declaratória c/c levantamento de hipoteca c/c restituição de valores movida por Espólios de Getúlio Santana e Benedita Basílio Santana em face de Orlando Boff, alegando que em 28/08/2007 os réus lhes venderam um imóvel de 280ha e 7739m 2 , objeto da matrícula 4.438 do CRI de Iguatemi-MS, mediante Escritura Pública de Compra e Venda, que foi quitado através de 02 parcelas de 5.327,58 arrobas de boi gordo, com vencimento em 28/08/2008 e 28/08/2009, no valor total de R$ 452.844,30.

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

Afirmaram que na Escritura Pública de Compra e Venda ficou convencionado que os compradores, ora apelantes, fariam o último pagamento com desconto relativo à área adquirida que não fosse encontrada em futura medição, e após realizarem a aferição, constatou-se a falta de 39ha e 2.363m 2 , e considerando que não foi quitada a última parcela do acordo, pleitearam então a procedência da ação para o fim de ser declarada quitada a dívida, abatendo-se o valor representado pela área faltante do imóvel, bem como o levantamento da hipoteca que recaiu sobre o bem, além da condenação dos réus à devolução do montante recebido a maior.

Em contestação, os réus suscitaram preliminarmente a ilegitimidade ativa e a decadência do direito de reclamar abatimento do preço, e no mérito, pugnaram pela total improcedência dos pedidos.

Após regular instrução processual, o magistrado de primeiro grau houve por bem julgar julgar extinta a demanda, em virtude do reconhecimento da ocorrência de decadência do direito autoral.

Inconformados, os autores interpuseram o presente recurso de apelação, para reanálise da matéria e modificação da decisão singular em seu favor.

Pois bem.

Prefacialmente, importa realçar que o ajuste entre os litigantes foi efetivado mediante a individualização do terreno, com a indicação do valor de acordo com as características do bem, com a menção expressa de sua metragem e localização, ou seja, a natureza do contrato firmado pelas partes para a venda do imóvel, objeto do litigio, é ad mensuram.

A respeito da venda ad mensuram, Carlos Roberto Gonçalves 1 nos esclarece que:

"Trata-se da venda ad mensuram, em que o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (p.Ex., tal preço por alqueire). A venda é ad mensuram, pois, quando se determina o preço de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado. Se se verifica, em posterior medição, que a área não corresponde às dimensões dadas, tem o comprador o direito de exigir a sua complementação. Somente se esta não for possível (pois não se oferece uma tríplice alternativa), por não ter o vendedor área remanescente contígua, é que se abre para aquele a opção de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço."

Diante de tais fatos, entendeu o magistrado singular que o presente caso se adequaria no artigo 500 do Código Civil, o qual dispõe a respeito da viabilidade do comprador de um imóvel, quando a área adquirida não corresponder às dimensões previamente especificadas no contrato de venda, exigir o seu complemento ou, não sendo possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Consequentemente, aplicou à hipótese as disposições contidas no artigo 501 do referido códex, o qual estabelece que "decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título", e extinguiu o feito, com resolução de mérito.

E em que pese a insurgência recursal, tenho que a sentença de 1 Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume III: contratos e atos unilaterais. 6. Ed. Rev. – São Paulo: Saraiva, 2009.

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

improcedência deve ser mantida.

Cumpre ressaltar que, a despeito das alegações dos apelantes, o prazo decadencial de 1 (um) ano para exercer o direito de exigir o complemento de área ou de reclamar a solução do contrato ou o abatimento no preço, deve ser aplicado e computado a partir do registro da escritura no Cartório Imobiliário.

No caso, o registro do imóvel está datado de 23/11/2007 (f. 43-49), porém a demanda somente foi proposta em 28/01/2010, quando já havia transcorrido integralmente o prazo decadencial para exercer o direito de exigir o complemento de área ou de reclamar a solução do contrato ou o abatimento no preço.

Ademais, a notificação extrajudicial apresentada pelos autores, em 30/09/2009 (f. 40-42), também foi promovida após o prazo decadencial previsto para exercer o direito.

E como bem fundamentou o julgador primevo:

"Ora, ainda que exista previsão no contrato de abatimento do preço na última parcela caso a área comprada não correspondesse efetivamente a que constou na Escritura Pública, incumbia aos autores pleitearem a redução do valor ou abatimento do preço mediante ação ou notificação dentro do prazo decadencial de 01 ano.

Isso porque, se existe a garantia dada pelo vendedor de que área corresponda a metragem que constou na Escritura Pública, o ônus ou dever do comprador é exercer essa garantia dentro do prazo assinalado em lei, não podendo a qualquer momento pedir o abatimento.

Essa conclusão se mostra indispensável para a segurança jurídica, tão importante nos negócios jurídicos, visto que o vendedor não pode ficar a todo tempo responsável pela ausência de área, notadamente quando não demonstrado que os réus tenham agindo de má-fé.

Nessa senda, não poderia os autores fazer a retenção/abatimento dos valores referente a última parcela, uma vez que decaíram do direito na forma do art. 501 do Código Civil de 2002."

Nesse sentido:

EMENTA - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.057.540 - SP (2017/0033479-7) O apelo extremo, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "AÇÃO EX EMPTO - Compra e venda 'ad mensuram' -Decadência configurada - Art. 501 do Código Civil - Ação proposta mais de um ano depois do registro do título aquisitivo da propriedade -Impossibilidade de aplicação ao caso em tela do prazo prescricional de 05 anos do CDC, tal como pleiteia a apelante - Sentença mantida - Recurso não provido" (STJ - AREsp: 1057540 SP 2017/0033479-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 26/03/2018) destaquei.

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

CHAVES. REJEIÇÃO. NATUREZA DO NEGÓCIO JURÍDICO. AD MENSURAM. BASE DE CÁLCULO DA INDENIZAÇÃO. VALOR DO IMÓVEL. LAUDO PERICIAL. ARTIGO 47 DO CDC. DATA DE ENTREGA DAS CHAVES. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONDOMINIAL COM OS AUTORES NO PERÍODO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. NÃO COMPROVADA MÁ-FÉ. DEVOLUÇÃO SIMPLES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RAZOABILIDADE E LEGALIDADE. SENTENÇA MANTIDA 1. A ação ex empto deve ser pleiteada dentro do prazo decadencial de um ano, contado do registro do título na Circunscrição Imobiliária competente, e se houve atraso, por culpa do alienante, na imissão da posse do adquirente no imóvel, a partir dela computar-se-á aquele prazo. (...) 9. Recurso de apelação conhecido e não provido. 10. Recurso adesivo da parte autora conhecido e não provido. (TJ-DF - Acórdão n.936770, 20140111183692APC, Relator: GISLENE PINHEIRO 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/04/2016, Publicado no DJE: 28/04/2016. Pág.: 161/192)

Pelas razões expostas, nego provimento ao recurso de apelação interposto e mantenho na íntegra a sentença.

Com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários de sucumbência fixados na origem para 12% (doze por cento).

D E C I S Ã O

Como consta na ata, a decisão foi a seguinte:

POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

Presidência do Exmo. Sr. Des. Fernando Mauro Moreira Marinho

Relator, o Exmo. Sr. Des. Fernando Mauro Moreira Marinho.

Tomaram parte no julgamento os Exmos. Srs. Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, Des. Marco André Nogueira Hanson e Des. Eduardo Machado Rocha.

Campo Grande, 7 de maio de 2019.

csf

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