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23 de Fevereiro de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul TJ-MS - Apelação Cível : AC 08334641820138120001 MS 0833464-18.2013.8.12.0001 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

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Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

2 de julho de 2019

4ª Câmara Cível

Apelação Cível - Nº 0833464-18.2013.8.12.0001 - Campo Grande

Relator – Exmo. Sr. Des. Alexandre Bastos

Apelante : Hyundai Caoa do Brasil Ltda

Advogado : Paulo Eduardo Prado (OAB: 15026AM/S)

Advogado : Tatyana Botelho Andre (OAB: 170219/SP)

Advogado : Marcelo de Oliveira Elias (OAB: 188868B/SP)

Advogado : Diego Sabatello Cozze (OAB: 252802/SP)

Apelado : Arantes e Cia Ltda-EPP

Advogado : Antônio Carlos Monreal (OAB: 5709/MS)

Advogado : Ivo Zilotti Alencar (OAB: 14002/MS)

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA – CONTRATO DE ALUGUEL NÃO RESIDENCIAL – LOCADOR NÃO É OBRIGADO A RENOVAR O CONTRATO NAS HIPÓTESES DO ARTIGO 52 DA LEI N. 8.245/91 – USO PRÓPRIO – MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. No que se refere aos requisitos da ação renovatória, necessários esclarecer que a Lei nº 8.245/91 estabelece em seu artigo 51 a possibilidade de renovação do contrato de locação, exatamente como uma forma de proteção àquele que exerce atividade comercial no imóvel locado, ou seja, busca resguardar o direito do locatário sobre o ponto comercial.

II. Por outro lado, a norma supracitada também estabelece as hipóteses que garantem o direito do locador de não realizar a renovação do contrato de locação (artigo 52 do Lei nº 8.245/91). Destaco, ainda, que não existe a necessidade de comprovação da motivação de retomada do imóvel para uso próprio porquanto presumese verdadeira a pretensão do locador mas caso não seja dada a destinação alegada pelo locador, poderá o locatário, querendo, buscar reparação de prejuízos que comprovadamente venha a sofrer, através dos meios processuais cabíveis (artigos 44 e 52, § 3º, da Lei nº 8.245/91).

III. Com efeito, o caso dos autos não configura litigância por má-fé, porquanto não se amoldam a nenhuma das hipóteses previstas no artigo 80 do Código do Processo Civil.

IV. A base legal fixada na sentença foi correspondente às modulares do artigo 85 do Novo Código de Processo Civil, modo pelo qual inviável a redução do valor arbitrado.

V. Recurso conhecido e não provido.

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os juízes da 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça, na conformidade da ata de julgamentos, por unanimidade, rejeitar a preliminar e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Campo Grande, 2 de julho de 2019.

Des. Alexandre Bastos - Relator

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

R E L A T Ó R I O

O Sr. Des. Alexandre Bastos.

Trata-se de Apelação interposta por Hyundai Caoa do Brasil Ltda em face da sentença de fls. 199/209 que julgou improcedentes os pedidos iniciais da Ação Renovatória interposta em face de Arantes e Cia Ltda-EPP .

Hyundai Caoa do Brasil Ltda suscita a preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, aduz que: a) celebrou contrato de locação comercial para exercício de suas atividades comerciais com os réus, conforme contrato anexo a inicial, iniciado em 27/03/2009, pelo prazo de 5 (cinco) anos, conforme cláusula 3.1. do instrumento de locação; b) o valor atualizado do aluguel, quando do ingresso da referida ação, reajustado de acordo com os índices contratuais previstos, perfazia o montante de R$ 2.493,38 (dois mil, quatrocentos e noventa e três reais e trinta e oito centavos) valor esse que se pretendia a manutenção; c) realiza a mesma atividade no local do imóvel locado, qual seja, concessionária de veículo, estabelecida por quase, 10 (dez) anos no referido endereço; d) a saída da apelante do imóvel, trará imenso prejuízo, não só de cunho material para esta empresa apelante, mas também para seus clientes, vez que a concessionária atende um raio muito grande na região de campo grande, além é claro de prejuízos a terceiros diretos, como funcionários e indiretos prestadores de serviços; e) a proteção ao ponto comercial é de suma importância no desenvolvimento da atividade empresarial; f) o requerido seja condenado ao pagamento de multa por litigância de máfé; g) requer a redução dos honorários advocatícios. Ao final, requer o conhecimento e o provimento do recurso (fls. 307/336).

O recorrido, devidamente intimado, apresentou contrarrazões pelo não provimento do recurso (fls. 428/456).

V O T O

O Sr. Des. Alexandre Bastos. (Relator)

Trata-se de Apelação interposta por Hyundai Caoa do Brasil Ltda em face da sentença de fls. 199/209 que julgou improcedentes os pedidos iniciais da Ação Renovatória interposta em face de Arantes e Cia Ltda-EPP .

Hyundai Caoa do Brasil Ltda suscita a preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, aduz que: a) celebrou contrato de locação comercial para exercício de suas atividades comerciais com os réus, conforme contrato anexo a inicial, iniciado em 27/03/2009, pelo prazo de 5 (cinco) anos, conforme cláusula 3.1. do instrumento de locação; b) o valor atualizado do aluguel, quando do ingresso da referida ação, reajustado de acordo com os índices contratuais previstos, perfazia o montante de R$ 2.493,38 (dois mil, quatrocentos e noventa e três reais e trinta e oito centavos) valor esse que se pretendia a manutenção; c) realiza a mesma atividade no local do imóvel locado, qual seja, concessionária de veículo, estabelecida por quase, 10 (dez) anos no referido endereço; d) a saída da apelante do imóvel, trará imenso prejuízo, não só de cunho material para esta empresa apelante, mas também para seus clientes, vez que a concessionária atende um raio muito grande na região de campo grande, além é claro de prejuízos a terceiros diretos, como funcionários e indiretos prestadores de serviços; e) a

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proteção ao ponto comercial é de suma importância no desenvolvimento da atividade empresarial; f) o requerido seja condenado ao pagamento de multa por litigância de máfé; g) requer a redução dos honorários advocatícios. Ao final, requer o conhecimento e o provimento do recurso (fls. 307/336).

O recorrido, devidamente intimado, apresentou contrarrazões pelo não provimento do recurso (fls. 428/456).

É o breve relatório. Passo a decidir.

O que se infere do caso posto à apreciação é que a parte apelante pretende a renovação do contrato de locação do imóvel descrito na inicial.

Por outro lado, a empresa apelada fundamenta em sua defesa que não é obrigada a renovar o contrato de locação aduzindo que pretende utilizar o próprio imóvel, utilizando-se como fundamento o disposto no artigo 52, inciso II, da Lei nº 8.245/91.

A sentença julgou julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial.

I. PRELIMINAR

A recorrente Hyundai Caoa do Brasil Ltda suscita a preliminar de cerceamento de defesa diante da não realização da perícia.

O magistrado singular fez constar na sentença proferida às fls. 199/209 que:

"O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, já que houve a intimação das partes para apresentarem as provas que pretendiam produzir, sendo que a requerida ficou inerte (fl. 143), enquanto a autora protestou pela produção de prova pericial a fim de apurar o real valor do aluguel do imóvel, no entanto, após seu deferimento, não procedeu ao pagamento da verba que lhe incumbia, conforme certidão de fl. 158, restando, portanto, prejudicada a feitura da referida prova".

A preliminar deve ser afastada.

Na decisão de fls. 144/145, deferiu-se o pedido de produção de prova pericial formulada pela apelante, designando-se perito para realização da prova técnica, com o ônus de pagamento dos honorários em favor da recorrente.

O perito apresentou proposta de honorários periciais (fl. 151/153), tendo decorrido o prazo para pagamento da verba honorária pela parte autora, conforme certidão de fl. 158.

Logo, apesar de a apelante ter solicitado a produção de prova pericial que lhe foi concedida, a mesma deixou de realizar o pagamento dos honorários, o que induz a preclusão de tal direito.

Além disso, o artigo 371 do Código de Processo Civil estabelece que “O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento". Isto significa dizer que, estando convencido pelas provas constantes dos autos, não é faculdade, mas dever do magistrado julgar antecipadamente o processo.

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Percebe-se, que o magistrado entendeu se tratar de matéria que não dependia de mais prova a ser produzida, sendo que a prova documental juntada de fato é suficiente para o deslinde da ação.

Assim, afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa.

II. MÉRITO

Cuida-se de ação renovatória de contrato de locação não residencial ajuizada por Hyundai Caoa do Brasil Ltda em face de Arantes e Cia Ltda-EPP cuja sentença julgou improcedente os pedidos iniciais.

No que se refere aos requisitos da ação renovatória, necessários esclarecer que a Lei nº 8.245/91 estabelece em seu artigo 51 a possibilidade de renovação do contrato de locação, exatamente como uma forma de proteção àquele que exerce atividade comercial no imóvel locado, ou seja, busca resguardar o direito do locatário sobre o ponto comercial.

Veja-se:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

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No caso, as hipóteses que garantem o direito do locador de não realizar a renovação do contrato estão dispostas no artigo 52 do Lei nº 8.245/91 que dispõe:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

(...)

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

(...)

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

E, sendo está a situação dos autos, não assiste razão a apelante em seus argumentos, devendo ser mantida a sentença. Inclusive, destaco trecho da sentença atacada:

"Na hipótese dos autos, não obstante, não se discute o preenchimento pela empresa autora dos requisitos legais acima mencionados. Ao contrário, o cerne da questão reside na presença de excludente legal da obrigação de renovar (art. 51, I e II da Lei n. 8.245/91), formulando o réu pedido de retomada do imóvel, com base na natureza dúplice da ação renovatória.

Como cediço, é certo que o direito do inquilino à renovação do contrato de locação de imóvel destinado ao comércio não é absoluto, e nem mesmo poderia sê-lo, sob pena de obstacularizar o próprio direito de propriedade do locador. Bastaria o locatário valer-se de seu direito à renovação compulsória do contrato, mediante a satisfação dos requisitos legais, para que o vínculo se eternizasse.

É assim que ressaem, do art. 52 da Lei do Inquilinato, as hipóteses exonerativas do locador do seu dever de renovar o contrato, especificamente, a prevista no seu inciso II, e na qual alicerça a parte ré a sua resistência, que é a retomada do imóvel para uso Próprio.

(...)

Pode o locador, no entanto, elidir o direito do locatário à renovação do imóvel quando se trata, como é a hipótese dos autos, de retomada para uso próprio, alegação essa que goza de presunção de veracidade, conforme a orientação jurisprudencial majoritária, verbis"

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E M E N T A – RECURSO DE APELAÇÃO – RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO E INDENIZAÇÃO – DESERÇÃO – PRELIMINAR REJEITADA – RETOMADA PARA USO PRÓPRIO – IMPOSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO – FUNDO DE COMÉRCIO CRIADO ANTES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – CLÁUSULA EXCLUDENTE DO DIREITO DE INDENIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO INDEVIDA. 1. O artigo 1.007 do Código de Processo Civil exige comprovação do recolhimento do preparo no ato de interposição do recurso. A apelação não é deserta quando o recorrente instrui seu recurso com boletos bancários e comprovante de pagamento do preparo. 2. O locatário não tem direito de renovar o contrato de locação quando o locador almeja retomar o imóvel locado para uso próprio. 3. O locatário não tem direito de ser indenizado da quantia gasta na aquisição do ponto comercial ou por benfeitorias realizadas quando ele e o antigo locatário não são responsáveis pela criação do fundo de comércio e há cláusula expressa excludente do direito de indenização no contrato celebrado. Recurso não provido.

( TJMS . Apelação Cível n. 0800372-72.2016.8.12.0024, Aparecida do Taboado, 2ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Vilson Bertelli, j: 29/11/2018, p: 04/12/2018)

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RENOVAÇÃO DE CONTRATO COMERCIAL – JUNTADA DE DOCUMENTO" NOVO "NA APELAÇÃO (ART. 435, DO CPC/15)– EXTEMPORANEIDADE – DOCUMENTO NÃO ANALISADO – RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO - POSSIBILIDADE – PAGAMENTO DA DIFERENÇA DO VALOR DOS ALUGUÉRES PROVISÓRIOS – INDEFERIMENTO – RECURSO DESPROVIDO. Se o documento" novo "apresentado em sede recursal não se enquadra no disposto do art. 435, CPC/15, tal documento não deve ser conhecido. A lei confere ao locatário de imóvel comercial a possibilidade de renovação do pacto locatício desde que preenchidos os requisitos legais. No entanto, mesmo que estejam preenchidos todos os requisitos previstos da ação renovatória, é sabido que a renovação da locação não é absoluta, visto que, nos termos do artigo 52, inciso II da Lei Federal nº 8.245/91, o locador não é obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado para uso próprio. Exercendo o locador o direito de não renovar o contrato alegando o uso próprio do imóvel, milita a seu favor presunção de sinceridade, que o exonera da prova da necessidade de reaver o imóvel. Não há que se falar em condenação no pagamento da diferença do valor dos aluguéis provisórios, pois o valor de R$ 19.000,00 foi fixado baseado em perícia extrajudicial apresentada pela apelada, tendo em vista que a recorrente não cumpriu com seu ônus de comprovar que o valor de R$ 10.500,00 pleiteado na inicial era o valor atual a ser arbitrado. Ademais, como dito anteriormente, os provisórios foram fixados em decisão judicial, respaldado em laudo pericial, e pago durante o período em que a decisum que a fixou estava em vigência, não havendo que se falar em enriquecimento ilícito da apelada.

( TJMS . Apelação Cível n. 0832190-19.2013.8.12.0001, Campo Grande, 4ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Amaury da Silva Kuklinski, j: 16/05/2018, p: 23/05/2018)

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Importante destacar que não existe a necessidade de comprovação da motivação de retomada do imóvel para uso próprio porquanto presume-se verdadeira a pretensão do locador.

Por outro lado, caso não seja dada a destinação alegada pelo locador, poderá o locatário, querendo, buscar reparação de prejuízos que comprovadamente venha a sofrer, através dos meios processuais cabíveis (artigos 44 e 52, § 3º, da Lei nº 8.245/91).

E, neste sentido, a sentença também foi clara e precisa, uma vez que ressalvou que"caso a requerida não destine o imóvel à atividade preconizada, para uso próprio, no prazo de três meses após a entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras que declarou pretende realizar (para início do estacionamento de veículos) será considerada retomante de má-fé, sujeita, portanto, às sanções criminais e civis, bem como terá a locatária direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, como sabiamente dispõem os artigos 44 e 52, § 3º da Lei n. 8.245/91, visando a proteger a segurança do instituto e evitar eventual abuso de direito"(fl. 203/204).

III. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

A recorrente pugna pela condenação à multa por litigância de má-fé. O pedido não merece prosperar.

Para a condenação por litigância de má-fé, é imprescindível a demonstração da violação das hipóteses previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil.

Sendo assim, inexistindo provas de que o Apelante tenha agido com má-fé, mostra-se inviável sua punição a esse título.

Com efeito, quanto à apelante, não restou devidamente comprovada a ocorrência de nenhuma das hipóteses previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil.

IV. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

A verba honorária deve remunerar condignamente o labor do advogado; contudo, o montante arbitrado não pode ser nem tão pouco que configure aviltamento à profissão e dedicação do patrono da parte vencedora nem tão elevado que se constitua em ônus excessivo à parte sucumbente.

A base legal fixada na sentença foi correspondente às modulares do artigo 85 do Novo Código de Processo Civil, modo pelo qual inviável a redução do valor arbitrado.

V. DISPOSITIVO

Isto posto e demais que dos autos consta, conheço do recurso interposto por Hyundai Caoa do Brasil Ltda e nego-lhe provimento.

Majoro os honorários advocatícios para 20% do valor da condenação, com base no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil.

Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul

D E C I S Ã O

Como consta na ata, a decisão foi a seguinte:

POR UNANIMIDADE, REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

Presidência do Exmo. Sr. Des. Vladimir Abreu da Silva

Relator, o Exmo. Sr. Des. Alexandre Bastos.

Tomaram parte no julgamento os Exmos. Srs. Des. Alexandre Bastos, Des. Sideni Soncini Pimentel e Des. Vladimir Abreu da Silva.

Campo Grande, 2 de julho de 2019.

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